Condominio - Rifacimento dei balconi aggettanti ed incassati. Rivestimenti ed elementi decorativi.



 

Gentile Avvocato,

sono il Sig.G., le pongo ora la mia domanda per un problema condominiale:

dopo la relazione tecnica di un ingegnere termografico mandato  dall' Amminitratore  per vari problemi di infiltrazioni e muffe(il nostro stabile ha solo 7 anni !!!!) che purtroppo colpiscono il nostro condominio e' stato deciso il rifacimento del mio balcone per sopperire ad una perdita che colpiva il soffitto del sottostante condomino(Sig.Landaverde). Ho chiesto quindi al nostro Amministratore chi si sarebbe fatto capo delle spese di rifacimento e mi e' stato detto che il tutto si sarebbe diviso tra i vari condomini. Ho quindi proceduto ai lavori di rifacimento del balcone con una ditta mandatami dall'Amministratore. All'assemblea condominiale annuale pero' i vari condomini si sono lamentati per altri lavori simile al mio(la mia spesa non era inserita nel consuntivo perche' la fattura e' arrivata in ritardo) avvalendosi della legge che stabilisce come le spese di rifacimento del balcone sono a carico del propietario.
Ora quindi io mi ritrovo a dover pagare una fattura di quasi 4000 euro(alquanto eccessiva ) senza aver avuto la possibilità di scegliere io attraverso vari preventivi l'impresa e quindi di risparmiare.
Le invio in allegato la fattura con riferimento intestato a me(mi chiamo Gaspari e non Gasparri) ed al mio vicino mandata in pagamento sul conto corrente del condominio ma ora bloccata.
L'appartamento e' intestato a mia moglie.
Le chiedo quindi come posso muovermi per poter uscire al meglio da questa situazione.

Ringraziandola per una sua risposta

Cordiali Saluti

 

RISPOSTA



Immagino che si tratti di balconi aggettanti e non di balconi incassati, ossia di balconi che costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.

E’ necessario innanzitutto, fare riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione n. 14576 del 30 luglio 2004, in materia di spese di manutenzione dei balconi aggettanti.

La Cassazione, con la suddetta sentenza, ha affermato che "i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa".

I balconi appartengono come pertinenze a ciascun appartamento, ai quali accedono insieme alla colonna d’aria sovrastante. Essi infatti, non sono compresi nell’elenco delle parti comuni del condominio, contenuto nell’articolo 1117 del codice civile.

La Cassazione ha precisato che "soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti".

I rivestimenti sono le mattonelle della pavimentazione del balcone,le soglie di marmo ovvero, nel caso in cui il balcone non sia delimitato da una ringhiera in acciaio, ma da un muretto ( proprio come un terrazzino), le mattonelle che ricoprono il suddetto muretto.

Gli elementi decorativi sono i fregi posto sotto l'intradosso del balcone, i capitelli o le mezze colonne, poste sulla ringhiera del balcone.

Sul tuo balcone sono presenti elementi decorativi ???
Si tratta di balconi di particolare pregio architettonico ???

I rivestimenti del balcone, nel tuo caso, contribuiscono forse a rendere esteticamente gradevole il prospetto dell'edificio ??? Se le cose stanno così, le spese relative ai rivestimenti ed agli elementi decorativi del balcone non devono essere sopportare interamente dal proprietario dell'appartamento, ma devono essere suddivise tra tutti i condomini.
Potresti inviare delle fotografie del balcone in questione ??? Potrei esprimere il mio parere, a tal proposito.

La Corte di Cassazione, Sez. II Civile, con sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011, ha confermato il suddetto principio: i balconi aggettanti sono una proprietà esclusiva del titolare del relativo appartamento.

“I balconi aggettanti non possono considerarsi al servizio dei piani sovrastanti o sottostanti, quindi in proprietà comune dei proprietari di tali piani. Essi infatti, sporgono dalla facciata dell'edificio e costituiscono soltanto un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio. Non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani”.

In sintesi: se il tuo balcone contribuisce a rendere esteticamente più gradevole il prospetto dell’edificio, le spese per il rifacimento dei rivestimenti e degli elementi decorativi sono a carico di tutti i condomini.

Resto in attesa delle fotografie del balcone, per completare la mia consulenza.

Cordiali saluti.

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