Contratti e donazioni - Sostituzione della caldaia e riparazioni straordinarie a carico del proprietario



 

Ho in affitto, dall'Agosto 2000, un appartamento, nel il quale , il mese scorso , ho dovuto sostituire la caldaia.
Il mio commercialista, leggendo la pagina del conratto , che Vi allego , ha detto che il costo della caldaia deve essere sostenuto dal padrone di casa ; il quale , non vuole assolutamente sentirne parlare.
Ho fatto inviare dal mio commercialista una raccomandata A.R. al padrone di casa , nella quale lo porto a conoscenza che , dal mese prossimo decurtero' le spese sostenute per l'acquisto della caldaia.
Desidero sapere se , in base a quanto Vi allego(sperando che si sufficiente), il costo della caldaia é interamente addebitabile al padrone di casa, e, in tal caso , se quanto gli viene esposto con la raccomandata in merito alla decurtazione dalla mensilità , sia corretto in termini legali.
In caso così non fosse , desidererei sapere come meglio potere agire.

Distinti saluti

 

RISPOSTA



L’onere della sostituzione della caldaia rientra tra gli obblighi del proprietario, ai sensi dell’articolo 1621 del codice civile:

Articolo 1621 del codice civile: Riparazioni

“Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario”.

La sostituzione della caldaia ovvero di parti della stessa è considerata un’innovazione, ossia una riparazione straordinaria, ai sensi della norma suddetta.
L’articolo 1576, peraltro indicato nel contratto di locazione, conferma la mia tesi:

Articolo 1576 del codice civile: Mantenimento della cosa in buono stato locativo

“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Sulla definizione di opera straordinaria o ordinaria, possono sorgere dei problemi interpretativi comportando, necessariamente, un giudizio soggettivo.
Per ovviare a tali problematiche e per fare in modo che la valutazione del tipo di spesa venga fatta con principi di equità, è stata redatta la tabella Confedilizia con criteri pattuiti dalle Associazioni di categoria dei proprietari di immobili e degli inquilini. La suddetta tabella pone a carico del proprietario, le spese relative alla sostituzione della caldaia, nella misura del 100%. Recati al SUNIA della tua città, con il proprietario del tuo appartamento, in modo da farlo ragionare !!! E’ preferibile, nell’interesse delle parti contrattuali, risolvere la questione con la massima serenità.

La procedura della raccomandata e della decurtazione del canone di locazione è corretta, ai sensi degli articoli 1241 e seguenti del codice civile, in materia di compensazione:

“Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantita' corrispondenti, secondo le norme degli articoli che seguono”.
Cordiali saluti.

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