Contratti e donazioni- Miglioramenti, addizioni e lavori di ristrutturazione del conduttore



 

Mi trovo nella seguente situazione: dopo il terzo ritardo di pagamento per il canone d'affitto del negozio ho subito lo sfratto esecutivo. Alla comparizione davanti al giudice la società proprietaria ha rifiutato il canone più le spese processuali. In seguito, Mi e' stato consegnato un atto di precetto con pignoramento di beni mobili avvenuto pochi giorni fa per la stessa somma rifiutata davanti al giudice. Quando ho stipulato il contratto nel 2000 ho affrontato spese di ristrutturazione più somme per l'avviamento di circa 120 milioni di lire. Nel contratto, non e' specificato che le opere di ristrutturazioni erano a mio carico, quindi, posso chiedere nonostante la mia posizione le spese sostenute per l'abbellimento ed i 18 mesi che rimangono alla data del termine del contratto di affitto ? Oltretutto, da un controllo del mio commercilista mancano le fatture pagate di 18 mensilità di affitto che vanno dal gennaio 2007 sino a giugno 2008 comprensive di iva che la società proprietaria non mi ha mai inviato creandomi problemi fiscali. Cosa posso rivendicare. Grazie

 

RISPOSTA



Risultano applicabili, alla tua fattispecie, gli articoli 1592 e 1593 del codice civile:

Art.1592. Miglioramenti.
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Art.1593. Addizioni.
Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.

Poichè i lavori di ristrutturazione del locale non sono stati svolti all'insaputa della società proprietaria, ma con il suo consenso, seppure tacito (la società, consapevole dei lavori di ristrutturazione, non si è opposta all'esecuzione degli stessi), hai diritto all'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo speso e l'incremento di valore, a seguito dei lavori, valutato al momento della riconsegna del bene.
Per quanto riguarda le addizioni (ad esempio, l'impianto del condizionatore) si applica l'articolo 1593: se la società preferisce ritenere le addizioni, avrai diritto ad un'indennità, pari alla minor somma tra lo speso ed il migliorato (l'indennità va calcolata, in modo speculare, a quella relativa ai miglioramenti).
Per quanto riguarda le altre tue richieste (le 18 mensilità che ti separano dal termine del contratto), nei confronti della società proprietaria, le stesse sono infondate, in considerazione del fatto che ti sei resa inadempiente, pagando il canone d'affitto, in ritardo, per tre mensilità. Non è sorto, relativamente ale stesse, alcun diritto, né obbligo, in capo alla società proprietaria.
Per quanto riguarda la questione fiscale, ti consiglio di denunciare il comportamento della società proprietaria, alla Guardia di Finanza ed all'Agenzia delle Entrate, che provvederanno agli accertamenti previsti dalle leggi tributarie.
Nel corso del processo civile (devi intraprendere un processo civile autonomo, rispetto al procedimento di sfratto, citando in giudizio la società proprietaria, dinanzi al Tribunale), per ottenere le suddette indennità, chiederai all'autorità giudiziaria di condannare la società, al risarcimento dei danni cagionati, dalla mancata emissione delle fatture fiscali.
Vorrei precisare che tutte queste questioni sono autonome rispetto allo sfratto che deve continuare, a prescindere dal pagamento delle indennità; successivamente, il giudice, alla conclusione di un secondo ed autonomo procedimento giudiziario, condannerà la società al pagamento degli importi che ti spettano.
Cordiali saluti.

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