Ripartizione spesa impermeabilizzare e coibentazione lastrico solare condominiale
Spett.le Staff legale,
Si tratta di un condominio di 9 piani con lastrico solare condominiale di uso comune e cavedio con i seguenti dati che credo interessino ai quesiti che in seguito esporrò.
• Superficie lastrico da impermeabilizzare con superficie a sbalzo lato esterno e a sbalzo lato cavedio;
• Superficie totale del condominio esposta alla temperatura atmosferica (non riscaldata?); Percentuale 100%;
• Superficie del lastrico solare condominiale di uso comune da coibentare; 11% della totale;
• Superficie coibentata del lastrico sovrastante unità abitative dell’ultimo piano; 97,4% della totale;
• Superficie coibentata del lastrico sovrastante volumi condominiali, vani scale A e B; 2,6% della totale;
Quesito 1
L’intervento di manutenzione straordinaria consistente nella posa di una nuova impermeabilizzazione sopra quella vecchia del lastrico solare comporta anche l’obbligo di realizzare la coibentazione del lastrico solare?
In tutti i casi indicare la legge/decreto che si applica.
RISPOSTA
Non esiste nessuna norma di legge che impone di coibentare il lastrico solare in caso di nuova impermeabilizzazione. Non esiste norma di legge né tanto meno norma di un decreto.
Soltanto la delibera dell'assemblea condominiale potrebbe prevedere la coibentazione del lastrico solare, stante la dovuta nuova impermeabilizzazione.
L'amministratore proporrà all'assemblea due proposte di delibera relative ai lavori:
a) lavori di nuova impermeabilizzazione
b) lavori di coibentazione del lastrico solare
Se si raggiungeranno i necessari quorum di cui all'articolo 1136 del codice civile, relativamente alle due proposte di delibera, significa che sarà effettuata non soltanto la nuova impermeabilizzazione, ma anche la coibentazione.
Magari si raggiungeranno i quorum deliberativi soltanto relativamente alla nuova impermeabilizzazione … quindi non si effettueranno lavori di coibentazione.
Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Quesito 2
Nel caso si debba realizzare la coibentazione per legge/decreto o per delibera condominiale, come si ripartisce la spesa della coibentazione?
RISPOSTA
Ovviamente per delibera condominiale.
Fermo restando che quella della impermeabilizzazione, non ci sono dubbi, debba essere ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai m/m di proprietà di ciascuno di essi. Distinti saluti
RISPOSTA
Anche quella relativa alla coibentazione.
La spesa occorrente alla coibentazione del lastrico solare comune deve essere suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile, salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini. Se il lastrico è di uso esclusivo invece, e la posa in opera del materiale isolante è indispensabile alla sua funzionalità, la spesa va suddivisa in base al criterio stabilito dall'articolo 1126 del codice civile: un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo e i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, da suddividere tra i condomini cui il lastrico funge da copertura.
In questo caso tuttavia, si tratta di un lastrico solare comune.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 1123, 1136 del codice civile
