Esempi di delibere condominiali nulle per deroga criteri legali di ripartizione spese

Egr. avvocato, le chiedo se è nulla una delibera dell'assemblea condominiale che a fini di adeguamento alle norme di legge prevede anche la realizzazione di opere sulle proprietà private dei singoli condomini?
L'assemblea condominiale ha deciso di approvare lavori di adeguamento dell’impianto elettrico del condominio e una parte di queste opere deve essere realizzata anche sulla mia proprietà privata. Il riparto della spesa deve essere effettuato in base ai millesimi, ai sensi dell'articolo 1123 del codice civile.
Mi aiuti a capire quando una delibera può essere considerata nulla, quindi può impugnarsi anche oltre il termine di decadenza di 30 giorni di cui all'articolo 1137 del codice civile.

RISPOSTA

In ossequio all'articolo 1418 del Codice Civile, secondo la Corte di Cassazione, sentenza numero 4806 del 7.3.2005, sono da considerare nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto non ricompreso nelle competenze dell’assemblea, incidenti su diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino.
Tanto premesso, confermo che nella presente fattispecie si tratta di una delibera nulla relativamente alla parte che prevede la realizzazione dei lavori e delle opere sulle porzioni private di proprietà. Secondo la Cassazione sentenza n. 14300, II^ Sez. Civ., del 08.7.2020, è nulla la delibera assembleare nella parte relativa alle opere elettriche da realizzare sulle parti private per la ragione che i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, a meno che non sia stato previsto e accettato dagli atti di acquisto della proprietà individuale ovvero approvato nei relativi regolamenti condominiali.

Può una delibera assembleare a maggioranza modificare i i criteri di riparto delle spese per i servizi comuni? Ad esempio può revocare l'appalto dei servizi di pulizia delle scale, decidendo che ciascun condomino provveda in proprio, secondo un sistema di turnazione, anche delegando personale per le pulizie, pagato direttamente dal condomino?
Il nostro regolamento condominiale di origine contrattuale prevede, in ossequio all'articolo 1124 del codice civile che i condomini dei piani più alti debbano versare un contributo superiore per la pulizia delle scale rispetto ai condomini dei piani inferiori!

RISPOSTA

Assolutamente no.
Si tratta di una deliberazione nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché incide sulla misura degli obblighi dei singoli condòmini, fissati dalla legge o dal contratto, eccedendo le attribuzioni dell’assemblea e richiedendo per la propria approvazione l’accordo unanime di tutti i condòmini. Secondo la Corte di Cassazione con la sentenza numero 10586 Sez. Civ. II^, del 16.04.2019, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali di cui all'articolo 1126 del codice civile (argomentazione applicabile anche all'articolo 1124 del codice civile oppure all'articolo 1123 del codice civile). La maggioranza dell’assemblea condominiale, seppure qualificata, non può imporre al singolo condomino l’obbligo di contribuire in modo eguale, in deroga ai criteri di proporzionalità (altezza dal suolo di ciascun piano a cui le scale comuni sono asservite) fissati dall’art. 1123 Cod. Civ., alla pulizia delle scale attraverso un obbligo di fare che sostituisce l’obbligo di contribuzione alle spese dell'appalto.
Così come è nulla la delibera assembleare che approva i lavori per l'installazione di un ascensore che non potrebbe raggiungere l'ultimo piano per ragioni strutturali. Anche in questo caso, occorre l'unanimità dei condomini, giacché la decisione sarebbe lesiva del diritto di usufruire dell’ascensore da parte del condomino dell'ultimo piano. Del pari, è nulla la delibera assembleare che approva quelle innovazioni che privano il singolo condomino dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, secondo l’originaria costituzione della comunione (realizzazione di un ascensore nella corte interna del condominio, con un danno all'appartamento del piano terra, consistente sia nella minor luce e aria che nella riduzione degli spazi comuni (sentenza numero 23076, Cassazione Sez. Civ. II^, del 26.09.2018).
Si tratta di delibere nulle, impugnabili in qualsiasi tempo.
Le delibere annullabili possono essere invece impugnate secondo quanto previsto dall’articolo 1137del codice civile, II comma, “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1124, 1123, 1137, 1418 del codice civile