Ripartizione spese lastrico solare già deliberate in deroga alla legge

Buonasera, abbiamo acquistato da poco un'immobile al piano terra, dotato di lastrico solare con sotto il garage condominiale con 7 posti auto. Nel garage e nel locale caldaia vi sono delle infiltrazioni note a tutti i condomini, tant'è che entrando nel palazzo si percepisce un forte odore di muffa. Poiché siamo in fase di ristrutturazione dell'immobile, abbiamo chiesto una riunione di condominio per sottoporre all'attenzione degli altri inquilini la volontà di effettuare i lavori di impermeabilizzazione rendendoci disponibili a caricarci il 50% degli oneri (50% divisi per gli altri 6 condomini). L'assemblea, nel confermare la problematica ed apprezzando la nostra disponibilità, ha deliberato e tutto sembrava risolto. Ora l'amministratore di condominio, a distanza di 40 giorni dall'assemblea, ha mandato a noi e tutti gli altri condomini la lettera di un avvocato a cui ha chiesto un parere legale (i cui contenuti riporto di seguito). Premesso che sono veramente infastidito dall'atteggiamento dell'amministratore, chiedo cortesemente un vostro parere in merito e/o suggerimenti su come procedere. Ringrazio anticipatamente

"Oggetto: Condominio di Foggia via XXX n. XX – Parere riguardo alla ripartizione delle relative ai lavori di ripristino di pavimentazione e impermeabilizzazione di porzione immobiliare privata soprastante garage condominiale
Gentile Amministratore, in merito alla Sua richiesta di parere circa le modalità di ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento della pavimentazione e impermeabilizzazione di porzione immobiliare privata soprastante garage condominiale (nel quale si presentano episodi di infiltrazioni) osservo quanto segue. Nel caso di specie il criterio di ripartizione della spesa più appropriato appare quello di cui all'art. 1125 del codice civile il quale recita: "Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario dl piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto". Tale tesi è corroborata dalla più recente Giurisprudenza (tanto di merito che di legittimità) la quale ha superato una precedente impostazione che riteneva applicabile, sempre in via analogica, il dettato dell'art. 1126 del codice civile attribuendo 1/3 delle spese a chi ha l'uso esclusivo del cortile e la restante quota di 2/3 a coloro cui il cortile serve da copertura. In particolare, la Corte di Cassazione con sentenza n° 15841 del 2011 ha ritenuto applicabile in caso analogo il predetto art. 1125 c.c., indicando come le spese siano da dividere in parti uguali fra i proprietari del piano superiore e di quello inferiore la "soletta" e attribuendo, pertanto, al proprietario del piano superiore le spese inerenti quanto soprastante la soletta, tra cui impermeabilizzazione e pavimentazione. In senso analogo si è espresso anche il Tribunale di Roma con recentissima sentenza 665 del 2021. Resto a disposizione per ogni ulteriore chiarimento che ritenesse opportuno".

RISPOSTA

Confermo che la recente sentenza del Tribunale di Roma n. 665 del 14 gennaio 2021, ha spiegato che l’art. 1126 codice civile si applica soltanto allo specifico caso del lastrico solare di uso esclusivo. Invece se si debba riparare una parte di una superficie comune che copra locali sottostanti, si deve applicare l’art. 1125 codice civile.
L'avvocato che ha fornito il parere dimentica un particolare molto importante: l'assemblea condominiale ha già deliberato, esprimendo un voto favorevole alla ripartizione delle spese come da te proposta (ripartizione al 50% degli oneri genericamente intesi, senza alcuna distinzione tra piano superiore ed inferiore alla “soletta”). Oppure, cosa più probabile, l'amministratore di condominio nella sua richiesta di parere legale, non ha indicato all'avvocato la decisione già adottata dall'assemblea, a maggior ragione se dovesse essere ormai decorso il termine per impugnare la delibera, con ricorso al tribunale civile, termine pari a 30 giorni, ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile.

In sintesi, abbia una deliberazione dell'assemblea esecutiva e definitiva (non potendo più nessun condomino impugnarla, entro il termine a pena di decadenza di 30 giorni). Prevale la delibera assembleare oppure la giurisprudenza di Cassazione?

Ai sensi dell'articolo 1138 IV comma del codice civile, si considerano inderogabili, in materia di condominio, soltanto le disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Sia l'articolo 1125 che l'articolo 1126 del codice civile possono essere derogati sia dal regolamento condominiale che da una delibera assembleare avente appunto natura regolamentare. Prevale la ripartizione delle spese così come già deliberata dall'assemblea.
Hai un valido titolo giuridico per ricorrere al tribunale civile, chiedendo l'applicazione della ripartizione delle spese, così come deliberato in precedenza, visto che nessun condomino ha impugnato quella delibera entro il termine di legge di 30 giorni: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1125, 1126, 1137, 1138 del codice civile