Divisione sottotetto di proprietà condominiale per ricavare pertinenze di proprietà dei singoli condomini

Il mio condominio si appresta a dividere il sottotetto di proprietà condominiale per ricavarne spazi da usare come soffitte per il deposito o altri usi non abitativi da considerare come pertinenze dei singoli appartamenti. Sarà naturalmente seguito l'iter per regolarizzare l'intervento al Comune, al catasto ecc. Il mio palazzo è costituito da due scale indipendenti, ogni scala ha un lato destro con quattro appartamenti ed un lato sinistro con altri quattro con accesso ai relativi sottotetti tramite porte indipendenti poste in cima alle scale. A causa della conformazione del tetto e della presenza del vano ascensore, gli spazi non sono uguali e la ripartizione suggerita dal tecnico che si occupa del progetto prevede soffitte che variano dai 9 ai 16 mq.
Quali devono essere i criteri di assegnazione delle soffitte?

RISPOSTA

Il criterio dovrà essere deciso a maggioranza dei condomini.
La legge non prevede un criterio, né tanto meno la giurisprudenza, né il vostro regolamento condominiale (perché se il vostro regolamento condominiale prevedesse un criterio ad hoc, probabilmente non mi avresti nemmeno chiesto una consulenza specifica).
Quali criteri proporre nell'ordine all'assemblea condominiale?
a)L'attribuzione delle pertinenze all'unanimità (ovviamente in ragione di preventive trattative tra condomini, per arrivare all'unanimità della decisione; si dovranno pattuire conguagli in denaro che il condomino che s'intesta la pertinenza di 16 mq dovrà versare a colui che si intesta la pertinenza di 9 mq (conguaglio calcolato in ragione del valore di mercato della pertinenza).
Ovviamente le trattative saranno due e riservate agli interessati … quella del lato destro e quella del lato sinistro dell'edificio condominiale.
b)Il sorteggio. Anche in questo caso, le urne saranno due quella del lato destro e quella del lato sinistro dell'edificio condominiale.
c)L'attribuzione della pertinenza più grande a colui che ha l'appartamento più grande (salvo previsione di conguagli in denaro, in ragione del valore di mercato).
d)L'attribuzione della pertinenza più grande a colui che ha l'appartamento più piccolo, per riequilibrare la proprietà individuale all'interno del fabbricato condominiale (salvo previsione di conguagli in denaro, in ragione del valore di mercato).
Non mi vengono in mente altri criteri; l'amministratore dovrà convocare l'assemblea durante la quale i condomini voteranno a maggioranza di teste e di millesimi (art. 1136 del codice civile II comma), il criterio in ragione del quale saranno attribuite le pertinenze, fermo restando la divisione funzionale tra il lato destro e quello sinistro dell'edificio condominiale.
Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

In base alle quote millesimali?

RISPOSTA

No.
Non esiste nessuna norma di legge in ragione della quale chi ha di più dovrebbe avere di più … Si potrebbe sostenere in modo più che legittimo il principio opposto …

Bisogna considerare la porzione di sottotetto sopra al proprio appartamento

RISPOSTA

Ma questo principio vale soltanto per il condomino dell'ultimo piano …
Non è un criterio generale di suddivisione delle pertinenze.

O l'insieme del sottotetto dell'intera scala?

RISPOSTA

E' ovvio che per necessità funzionali ciascun condomino del lato destro vorrà avere la pertinenza sul lato destro dell'immobile …

Le porzioni dovranno essere ridisegnate ricavando spazi uguali per tutti? Grazie

RISPOSTA

Non necessariamente, perché si possono prevedere conguagli in denaro per ogni metro quadro che il condomino Tizio riceverà in più rispetto al condomino Caio.
Il criterio preferenziale è quello di cui alla lettera a) ossia le libere trattative con un sistema di conguagli consensualmente stabilito da tutti i condomini.
L'ultimo criterio è quello del sorteggio … se proprio ci si accapiglia per mesi e mesi senza trovare una soluzione …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1136 del codice civile