Impugnare delibera condominiale per conflitto di interessi condomini

Buongiorno, vorrei chiedere un parere sulla seguente situazione:
Nel 2018 ho acquistato un immobile trami un'asta pubblica, dove il notaio della procedura inseriva nel rogito quanto segue: La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che l'immobile in oggetto potrebbe essere privo di certificato di agibilità e che l'eventuale suo ottenimento rimarrà ad esclusivo carico della medesima, mallevando, sin da ora, il Notaio rogante da ogni responsabilità al riguardo. In ogni caso la parte venditrice dichiara che relativamente all'immobile in oggetto sussistono i requisiti di legge per il rilascio del certificato di agibilità.

RISPOSTA

Immagino che si tratti di un immobile costruito in data antecedente al 1967.

Successivamente alla mia prima riunione condominiale venivo avvisato dall'amministratore di condominio che anch'io dovevo partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, in quota millesimale, in quanto come asserito dallo stesso amministratore era preciso dovere partecipare a tali spese. Voglio precisare che le spese in argomento sono tutte riferibile all'ottenimento dell'agibilità. Nello specifico: istallazione ascensore; certificazione antincendio, sistemazione pavimentazione cortili, sfiati, adeguamento impianto elettrico e fornitura gas.

RISPOSTA

Teoricamente, da un punto di vista strettamente giuridico, l'amministratore ha ragione: la delibera assembleare vincola anche i dissenzienti ed inoltre dobbiamo considerare la responsabilità solidale (solidale con il venditore) dell'acquirente dell'immobile per le spese condominiali pregresse, limitata al biennio precedente l'acquisto.

Mio malgrado e tenuto conto che sono in minoranza assembleare, in quanto l'immobile è composta da 15 appartamenti, non avevo altra possibilità se non quella di versare quanto richiesto dall'amministratore.
Dopo un paio di anni, vengo a scoprire che 13 condomini, al fine di poter concludere il loro contratto di acquisto, rogitati mesi prima del mio (anno 2017), avevano concordato con il costruttore, un accollo completo di tutte le opere straordinarie che il condominio ha dovuto realizzare per l'ottenimento dell'agibilità, compresi anche importa oneri di urbanizzazione verso il comune. Accordo ben descritto nel rogito di questi condomini e che per ottenere la cancellazione dell'ipoteca sui propri immobili dovevano adempiere.

RISPOSTA

Pertanto l'amministratore, in assoluta mala fede, anziché tutelare le casse del condominio, ha agevolato le tasche di questi 13 condomini, spalmando l'onere anche sui condomini che non avevano pattuito l'accollo totale delle spese straordinarie.

L'amministratore, al fine di rispondere alle richieste del venditore, comunicava, in maniera molto generica e sommaria che i lavori erano eseguito e che il comune nulla ostava affinché l'immobile potesse avere l'agibilità. Vi rappresento che l'amministratore era ed è in possesso di tutti i rogiti dei condomini.
Le domande che vi pongo sono le seguenti: Di quale responsabilità risponde l'amministratore, tenuto conto che lo stesso era perfettamente al corrente che le spese di manutenzione straordinarie, nonché degli oneri di urbanizzazione, erano imputabili esclusivamente agli 13 condomini e non ha tutti i condomini?

RISPOSTA

Immagino che tu abbia espresso voto non favorevole ovvero che tu ti sia astenuto al momento della votazione avente ad oggetto la delibera delle spese di manutenzione straordinaria, da suddividere in quota millesimale.
Si tratta di una delibera annullabile, giacché 13 condomini avrebbero dovuto astenersi al momento del voto, essendo in una situazione di conflitto d'interessi. L'amministratore avrebbe dovuto invitare questi 13 condomini a non prendere parte al voto, essendo perfettamente consapevole del loro conflitto d'interessi.
Sussiste conflitto d'interessi, in caso di sicura divergenza tra interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali dei singoli condomini: la deliberazione approvata è annullabile. Tra l'altro, i condomini in conflitto d'interessi, secondo la sentenza della Cassazione n. 25680/2020, vanno considerati comunque ai fini del quorum costitutivo e deliberativo (“le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio i quali possono (non devono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto”).
Questo significa che l'assemblea non avrebbe potuto raggiungere né il quorum costitutivo né il quorum deliberativo, relativamente a questa delibera, visto che 13 condomini su 15 erano in conflitto d'interessi.
La delibera è annullabile e doveva essere impugnata entro 30 giorni, come previsto dall'articolo 1137 del codice civile: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Siccome la delibera non è stata impugnata nei termini di legge, devi agire giudizialmente, con atto di citazione al tribunale civile, nei confronti dell'amministratore, in quanto ha agito con dolo nei tuoi confronti: ha usato raggiri tali che senza di essi, avresti impugnato la delibera assembleare, entro il termine di 30 giorni, come da articolo 1137 del codice civile. In quanto mandatario, ai sensi dell’art. 1710 del codice civile, l’amministratore deve eseguire il proprio incarico con la diligenza cosiddetta del buon padre di famiglia, valutando cioè di volta in volta le modalità di esecuzione del proprio operato e fornendo costante prova della conformità di esso ai criteri di buona amministrazione
Sempre quale mandatario inoltre, l'amministratore è chiamato a svolgere il proprio incarico nell’esclusivo interesse del condominio ed in esecuzione di tale generale principio gli si chiede di saper scegliere quali delibere, in quanto invalide, possono arrecare danno ai condomini, qualora siano da lui comunque poste in esecuzione.
La richiesta di risarcimento deve essere presentata al tribunale civile, nei confronti dell'amministratore, non essendo nei termini per impugnare quella delibera invalida, annullabile a causa del conflitto di interessi di 13 su 15 condomini; questo conflitto d'interessi ha fatto venire meno i quorum (costitutivo e deliberativo) al momento della votazione.

In che modo posso richiedere i soldi da me ingiustamente anticipati ed ha chi richiederli: all'amministratore e/o agli altri 13 condomini?

RISPOSTA

All'amministratore che ha agito dolosamente nei tuo confronti, usando evidenti raggiri, con atto di citazione al tribunale civile.

L'ex proprietario del mio immobile potrebbe anche lui risponderne insieme agli altri soggetti (amministratore + 13 condomini)?

RISPOSTA

No. L'ex proprietario non ha alcuna responsabilità in questo caso: nel rogito è scritto che l'ottenimento dell'agibilità non deve rappresentare un onere per il venditore.

Se eventualmente il comune richiedesse il pagamento degli oneri di urbanizzazione, che abilmente il venditore ha girato sugli 13 condomini, anch'io dovrei versare la mia quota? Un grazie in anticipo per le risposte che gentilmente mi verranno recapitate.

RISPOSTA

Nei confronti del Comune, tra i soggetti obbligati al versamento degli oneri di urbanizzazione, ci sarai anche tu! fatto salvo il tuo diritto di agire in regresso nei confronti dell'amministratore, in qualità di mandatario in mala fede che ha agito in senso contrario all'interesse dell'intera compagine condominiale, agevolando dolosamente soltanto alcuni proprietari.
A disposizione per chiarimenti. Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1137, 1710 del codice civile