Lavori straordinari adeguamento ascensore norme tecniche UNI 10411 – 1 e UNI 10411 – 2

Buonasera, le scrivo per una questione di manutenzione straordinaria di un ascensore di servizio.
Vivo in un condominio dove sono presenti 2 ascensori, il principale è situato all'ingresso del condominio dove si ha accesso anche alle scale condominiali.
Il secondo ascensore è di servizio e porta agli ingressi secondari degli appartamenti.
L'accesso a questi ingressi secondari (di servizio) è garantita tramite ascensore perché non sono presenti scale.
L'ascensore è stato messo fuori servizio da dicembre 2021 (anche se con intervento di manutenzione ordinaria valido fino a ottobre 2022) perché essendo vecchio, l'amministratore non se la sentiva di "prendersi questa responsabilità".

RISPOSTA

Dal 30 settembre 2021 sono entrate in vigore le norme tecniche UNI 10411 – 1 e UNI 10411 – 2, pertanto l'ascensore è divenuto irregolare, necessitando di manutenzione straordinaria. L'amministratore lo ha evidenziato per iscritto a tutti i condomini, tuttavia l'assemblea ha votato contro questi lavori straordinari di adeguamento dell'ascensore.

Da allora c'è stato un susseguirsi di assemblee dove inizialmente è stato approvato un intervento di manutenzione straordinaria con relativo preventivo scontato grazie a degli incentivi ristrutturazioni. Successivamente questo incentivo non ha ricevuto parere favorevole dagli istituti di credito e quindi nell'ultima assemblea si è votato un nuovo preventivo leggermente più alto.
Tale votazione non è passata per mancanza di alcuni condomini che erano in ferie e l'amministratore si propone di ripresentarla nella prossima assemblea che sarà ad ottobre.
Siamo quindi in un impasse e nel futuro si prevedono altri mesi di attesa senza un esito certo.
Da quello che posso capire da non addetto ai lavori, non è possibile smettere di fare manutenzione ad un bene comune, quindi le chiedo c'è un modo fuori assemblea o con assemblea straordinaria o altre tecniche per far partire questi lavori di manutenzione in tempi brevi?

RISPOSTA

I lavori possono essere commissionati direttamente dall'amministratore, senza necessità di una delibera assembleare di approvazione degli stessi, stante la necessità di adeguare alla normativa in vigore, l'ascensore “fuori norma”. I lavori hanno con tutta evidenza carattere di urgenza, considerato che l'inutilizzabilità dell'ascensore limita i condomini nell'utilizzo delle parti comuni dell'edificio condominiale.

Per l'utilizzo che ne faccio la presenza di questo ascensore è per me essenziale visto che mi dà modo di accedere ad un ingresso indipendente da quello principale dell'appartamento.
Grazie

RISPOSTA

L'art. 1135, II comma, del codice civile evidenzia che «l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Siccome questi lavori sono urgenti nonché necessari per mettere a norma l'ascensore, possono essere ordinati dall'amministratore che poi dovrà semplicemente riferirne durante la prossima assemblea condominiale di ottobre.
Procedi con un sollecito tramite email nei confronti dell'amministratore.
La Corte di Cassazione ha sentenziato quanto segue: «se i lavori eseguiti da terzi appaltatori, su disposizione dell'amministratore, non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 del codice civile (Cassazione sentenza n. 6557/2010)».
Pertanto se rivestono il carattere di urgenza, l'amministratore dovrà semplicemente riferirne in sede di assemblea, ai sensi dell'articolo 1135 II comma del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1130, 1135 del codice civile