1 - Titolare della pizzeria ha diritto di collocare l'unità esterna del condizionatore sul tetto condominiale

Gli inquilini di una pizzeria i cui muri sono di mia proprietà hanno un condizionatore che dà sul cavedio condominiale. I condomini lamentano rumore e soprattutto calore proveniente dalla macchina. Premetto che ci sono altri condizionatori nel cavedio, ma essendo ai piani alti non danno fastidio. Come proprietario mi sono offerto di fare da mediatore tra gli inquilini ed il condominio. Insieme agli inquilini ed al tecnico avremmo individuato il tetto come zona migliore per istallare la macchina esterna del condizionatore, ma il proprietario dell'ultimo piano nega l'unico accesso dalla botola che é nel suo appartamento/sottotetto.
Visto che diversi altri condomini hanno utilizzato legittimamente spazi condominiali credo che sia anche un diritto della pizzeria avere uno spazio idoneo dove posizionare la macchina e non credo che il proprietario dell'ultimo piano possa negare l'unico accesso al tetto per l'istallazione e per le manutenzioni necessarie.

RISPOSTA

Una doverosa precisazione: la tua attività di intermediazione ti fa onore, ma giuridicamente non sei tenuto a fare da paciere tra il titolare della pizzeria ed il condominio.
Detto ciò, se il tetto condominiale è un bene comune ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, se la pizzeria si trova al di sotto della proiezione del tetto, considerato inoltre che l'articolo 1102 del codice civile prevede quanto segue “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”, il titolare della pizzeria ha diritto di collocare l'unità esterna del condizionatore sul tetto, senza arrecare alcun fastidio agli altri condomini.
Il proprietario dell'ultimo piano non può negare l'occasionale accesso al tetto, al fine di risolvere questa problematica; ricordo a tal fine che l'articolo 843 del codice civile prevede che “il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità”. Questa norma di legge va interpretata in modo estensivo, con un'opportuna analogia, anche alla presente fattispecie.

Credo in oltre che debba essere il condominio a dare un'alternativa dove posizionare la macchina se le mie vengono rigettate.

RISPOSTA

Certamente, da un punto di vista giuridico, non sei tu il soggetto tenuto a trovare una soluzione al problema.

Vorrei sapere le seguenti cose: - Avere un condizionatore è un diritto per un'attività aperta al pubblico?

RISPOSTA

Assolutamente sì, nei limiti del divieto di immissione di cui all'articolo 844 del codice civile: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.
E' impensabile che una pizzeria possa lavorare d'estate senza aria condizionata!

Il condominio può deciderne la rimozione senza dare un'alternativa di altre zone dove posizionarlo.

RISPOSTA

Il condominio non può decidere la rimozione unilateralmente!
L'amministratore di condominio deve citare in giudizio la pizzeria, per illecite immissioni ai sensi dell'articolo 844 del codice civile, con atto di citazione al giudice di pace, al fine di ottenere una sentenza di condanna alla rimozione dell'unità esterna.

Qual è la mia responsabilità quale proprietario riguardo un'eventuale richiesta danni o richiesta di spostamento.

RISPOSTA

Nessuna responsabilità.
Se non trovano un accordo, l'amministratore di condominio citerà dinanzi al giudice di pace, il titolare della pizzeria e ci sarà tra qualche anno una sentenza!
E' molto semplice …

Visto che gli inquilini sono disponibili allo spostamento, ma è impedito l'accesso al tetto, posso, nel prossimo verbale di assemblea (tramite gli inquilini della pizzeria), scaricare la responsabilità del disagio provocato dal condizionatore al proprietario dell'ultimo piano in modo che se la veda il condominio con lui?

RISPOSTA

Certamente sì, ai sensi dell'articolo 843 del codice civile: “il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità”. Questa norma di legge va interpretata in modo estensivo, con un'opportuna analogia anche alla presente fattispecie.

I rumori ed il caldo è indirettamente causato dall'impedimento dello spostamento, il condominio quindi dovrà assicurare ad ogni condomino l'accesso alle parti comuni quali il tetto. Grazie Cordialità

RISPOSTA

… e l'articolo 1102 del codice civile prevede appunto che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Motore del condizionatore a meno di 2 metri dal confine

Buongiorno,
Sono proprietario di una casa indipendente e tra la mia casa e quella del vicino in totale ci sono 5 metri ovvero il totale dei due vialetti divisi da una rete.
Il vicino ha installato quasi davanti alla mia porta d'ingresso il motore del condizionatore ad una altezza di 3mt circa e disassato di poco più di un metro e mezzo. Su quel lato lui non ha porta d'ingresso ma solo due finestre una per piano, noi al contrario la porta d'ingresso ed una finestra.
Anche noi abbiamo 2 motori silenziosi sul balconcino sopra l'ingresso ma posizionati a 90 gradi rispetto la facciata ed installati da molto tempo.
Ora parleremo con più calma al mio vicino ma nel caso in cui non voglia spostarlo cosa posso fare?
Precedente aveva il motore dietro casa sua e non dava fastidio.

RISPOSTA

Occorre procedere con atto di citazione al giudice di pace, per chiedere l'applicazione del divieto di immissioni rumorose, ai sensi dell'articolo 844 del codice civile: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilita', avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.

Leggiamo anche l'articolo 889 del codice civile:

Art. 889 del codice civile - Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi.
Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

Dalle immagini che mi hai inviato, non mi è chiaro se questa unità esterna del condizionatore dista almeno due metri dal confine.
Se la distanza fosse inferiore a 2 metri, l'atto di citazione al giudice di pace potrebbe basarsi su di un riscontro oggettivo.
Diversamente, il giudice di pace disporrà una CTU fonometrica, con un semplice fonometro, senza particolari formalità, per valutare se il rumore di questo condizionatore supera o meno i limiti della normale tollerabilità, considerato che si trova dinanzi alla tua porta d'ingresso (non ci troviamo nella zona industriale del paese … ).

Fonti:

• Art. 843, 844, 1102, 1117 del codice civile