Amministratore di condominio sospende servizi condominiali in caso di morosità del singolo condomino

Egr. avvocato, vorrei rivolgerle una richiesta di consulenza in materia di potere/dovere dell'amministratore di condominio, di sospendere/interrompere l'erogazione dei servizi condominiali, in caso di morosità del singolo condomino.
Cosa prevede la norma di legge?
Quando inizia a decorrere il termine di sei mesi?
Quali servizi condominiali possono essere sospesi?
Quali sono i servizi condominiali essenziali che non possono essere sospesi?
Il posto auto condominiale può essere sospeso?
Il condomino moroso, con quali strumenti può contestare la sospensione del servizio condominiale?

RISPOSTA

La norma di legge alla quale fare riferimento è l'articolo 63, comma terzo, disposizioni di attuazione del codice civile: “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.

Il semestre di tolleranza, durante il quale non è possibile escludere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi condominiali, ha inizio dalla notifica della diffida di costituzione in mora, da parte dell'amministratore, ai sensi dell'articolo 1219 del codice civile, tramite la quale si diffida il moroso al versamento delle quote condominiali.
Da quel momento ha inizio il semestre di tolleranza che pertanto, non inizia in modo automatico.

Secondo la legge, possono essere sospesi soltanto i servizi suscettibili di godimento separato? Quali sono i servizi suscettibili di godimento separato?

Quali sono i servizi essenziali che non possono essere interrotti, in considerazione del preponderante diritto alla salute, tutelato dall'articolo 32 della Costituzione?

Secondo la sentenza del Tribunale di Bologna del 15.9.2017, devono essere garantiti in ogni caso, anche oltre il semestre di tolleranza, i servizi dell'acqua e del riscaldamento, stante il diritto alla salute costituzionalmente garantito.

Secondo l'ordinanza del 20 dicembre 2021 del Tribunale di Perugia invece, i servizi dell'acqua e del riscaldamento, laddove suscettibili di utilizzazione separata, possono essere sospesi in caso di morosità, decorso il semestre di tolleranza, fatta salva l'ipotesi in cui il condomino moroso non versi in condizioni di "documentato stato di disagio economico-sociale", con la previsione di un quantitativo minimo di erogazione da garantirsi "in ogni caso".
Sarebbe opportuno indicare nel regolamento condominiale, l'ISEE che il condomino moroso dovrebbe avere per essere considerato in condizioni di "documentato stato di disagio economico-sociale".

Il condomino moroso che subisce la sospensione dei servizi, può comunque contestare la decisione dell'amministratore di condominio, avvalendosi delle seguenti modalità:
● richiesta in assemblea di revoca del provvedimento di interruzione adottato dall’amministratore, ai sensi dell'articolo 1133 del codice civile: “contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137 del codice civile”
● ricorrere al tribunale civile, impugnando la decisione di sospensione dei servizi, affinché sia annullata.

La decisione di interruzione dei servizi condominiali rientra tra i poteri dell'amministratore, pertanto la stessa può essere adottata, a prescindere da una delibera dell'assemblea oppure dal provvedimento del tribunale civile. Si tratta di una decisione persino doverosa per l'amministratore, sussistendone i presupposti di fatto.

E' chiaro che se poi il condomino dovesse decidere di pagare le quote insolute, a partire da quel momento l'amministratore dovrebbe consentirgli di fruire dei servizi condominiali, sospesi in precedenza.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1133, 1137 del codice civile
• Art. 63 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice di procedura civile e disposizioni transitorie.