Passaggio da un rendiconto condominiale di cassa al criterio della competenza per nascondere illeciti

Egr. avvocato, vorrei impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale, con la quale è stato approvato il rendiconto, per gravi irregolarità gestionali – contabili.
Mi spiego meglio: dopo diversi anni che il rendiconto condominiale veniva redatto secondo il principio di cassa, a partire da quest'anno l'amministratore ha presentato il rendiconto secondo il principio di competenza finanziaria delle entrate e delle spese, senza illustrare le motivazioni nella nota illustrativa al bilancio condominiale.

Con tutta evidenza, il passaggio da un rendiconto di cassa ad un rendiconto di competenza, è servito per coprire ammanchi nella gestione condominiale.
Ad esempio, nell'anno 2021, il condominio prevedeva di incassare a titolo di canone di locazione di un locale comune utilizzato da un terzo soggetto estraneo al condominio, euro 10.000.
Ha incassati soltanto 6.000,00 euro.
Con il passaggio dal criterio di cassa al criterio di competenza, la differenza di 4000,00 euro, non corrisposta nel 2021 dal conduttore, non risulta più nel rendiconto dell'anno 2022!
È sparita dalla contabilità!
È evidente che le alternative sono due: l'amministratore si è intascato 4000 euro, oppure non ha proceduto al recupero delle somme, nei confronti di questo terzo conduttore moroso.
Nella nota illustrativa al rendiconto non è presente nessuna spiegazione né relativa a questa differenza di 4.000 euro non entrata nelle casse del condominio, né riguardante le reali motivazioni per cui si è deciso di passare da un bilancio di cassa ad uno di competenza.

Non solo: l'amministratore, in violazione dell'articolo 1129 comma 7 del codice civile, in materia di tracciabilità dei pagamenti relativi al condominio, non ha fatto transitare tutte le entrate condominiali dal conto corrente del condominio, né ha effettuato tutti i pagamenti, con strumenti tracciabili. L'acquisto di materiale di cancelleria non risulta effettuato con bonifico ad esempio e penso che si tratti di una violazione delle norme del codice civile.

RISPOSTA

Sì, è vero, la suddetta norma di legge prevede quanto segue: “l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

È anche vero tuttavia che potrebbe capitare la seguente situazione: i vari condomini passano dallo studio dell'amministratore di condominio, per pagare le loro quote condominiali in contanti.
L'amministratore potrebbe utilizzare questi contanti per effettuare l'acquisto di materiale di cancelleria oppure delle nuove cassette postali dei condomini, senza versarle sul conto corrente condominiale.
Sebbene formalmente questa condotta violerebbe l'articolo 1129 comma 7 del codice civile, nel caso in cui l'amministratore fosse in grado di dimostrare tramite fattura la spesa sostenuta in contanti per la cancelleria oppure per la sostituzione delle cassette postali, non si configurerebbe una grave irregolarità, tale da giustificare la sua revoca giudiziale.

Ti consiglio di prendere visione dell'intera documentazione afferente la gestione condominiale, per capire se i pagamenti in contanti per spese condominiali, da parte dell'amministratore, rappresentano un’eccezione oppure una regola che potrebbe prestare il fianco a condotte poco lecite! Ti ricordo che ogni condomino ha il diritto di chiedere all'amministratore di accedere ai documenti relativi alle spese sostenute dal condominio, come disposto dall'articolo 1130 bis del codice civile.

La suddetta norma, a proposito del rendiconto condominiale, prevede quanto segue: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica”.

Se l'improvviso passaggio da un rendiconto di cassa ad uno di competenza, non è giustificato e nasconde ammanchi come quello di cui alla tua richiesta di consulenza, ti confermo che la delibera di approvazione del rendiconto è impugnabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile. L'amministratore avrebbe dovuto affiancare al criterio di cassa che consente di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto correte bancario intestato al condominio, il criterio di competenza, almeno per la prima annualità in cui si effettua il passaggio tra le due tipologie di rendiconto.
Secondo parte della giurisprudenza soltanto il rendiconto redatto con il criterio di cassa consente al condomino di controllare che a ciascuna voce di spesa corrisponda un prelievo diretto a mezzo di assegno o di bonifico dal conto corrente condominiale. Abbandonare il criterio di cassa, senza un valido motivo, rende annullabile il rendiconto condominiale approvato dall'assemblea.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti

Fonti:

• Art. 1129, 1137 del codice civile