Delibera assemblea condominiale impugnabile per eccesso di potere

Egr. avvocato, vorrei capire quali sono i rimedi per tutelarsi da un amministratore colluso e protetto dalla maggioranza dei condomini. Consideri che un solo condomino, parente dell'originario costruttore dell'edificio, possiede da solo 330 millesimi, pertanto appare naturale come l'amministratore si pieghi alla volontà del condomino in possesso di una sorta di “golden share”, in sede di assemblea condominiale, ma al tempo stesso la maggioranza collusa con lui, gli consente di fare affidamento sul rinnovo dell'incarico di amministratore, al momento della scadenza.
La situazione si è incancrenita, pertanto vorrei capire come uscirne fuori!

RISPOSTA

Sebbene il tribunale civile non possa valutare il merito ed effettuare un controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea condominiale, quale organo sovrano della volontà dei condomini, limitandosi ad un riscontro di sola legittimità della deliberazione, è possibile impugnare una delibera per eccesso di potere.
Cerchiamo allora di capire l'esatto perimetro dell'eccesso di potere che vizia una delibera assembleare, perché il concetto è sensibilmente differente dall'eccesso di potere dell'atto amministrativo.
Di seguito alcuni esempi di deliberazioni dell'assemblea condominiale viziate da eccesso di potere:

1)l'assemblea condominiale delibera frequentemente di affidare incarichi tecnici o legali, senza che sussista un'effettiva esigenza da parte della compagine condominiale, a professionisti vicini all'amministratore oppure alla maggioranza in combutta con lui

2)l'assemblea condominiale approva preventivo di spesa per lavori di ordinaria manutenzione, convocando il nudo proprietario anziché l'usufruttuario; i lavori sono approvati con il voto determinante del nudo proprietario che non ha alcun obbligo né competenza in materia di ordinaria manutenzione. L'usufruttuario può chiedere l'annullamento della delibera per eccesso di potere (Corte di Cassazione sentenza n. 16774 del 2013)

3)l'assemblea condominiale approva il pagamento di un corrispettivo per lavori mai eseguiti dall’appaltatore, o comunque sovrastimati (Cassazione civile sentenza n. 5061 del 25/02/2020)

4)l'assemblea non procede alla contestazione di errori nell'esecuzione dell'appalto, andando contro gli interessi del condominio

5)l'assemblea non contesta irregolarità contabili o gestionali dell'amministratore, essendo la maggioranza collusa con lui

6)l'assemblea autorizza il condomino in possesso della suddetta “golden share” in sede di assemblea condominiale, ad utilizzare spazi comuni come il vano scale o l'androne condominiale, per un utilizzo personale che esclude quello degli altri condomini di minoranza

7)l'assemblea annulla sistematicamente le sanzioni pecuniarie comminata al singolo condomino, per la violazione del regolamento condominiale

Qual è allora il minimo comune denominatore delle delibere dell'assemblea condominiale impugnabili per eccesso di potere?
La finalità della deliberazione assembleare risulta, secondo canoni oggettivi di evidenza adamantina, falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto palesemente contraria agli interessi collettivi della compagine condominiale; tutto questo a prescindere dalla violazione di una norma di legge oppure del regolamento condominiale

L'eccesso di potere presuppone che la delibera dell'assemblea rappresenta la causa di un grave pregiudizio della cosa comune, ai sensi dell'articolo 1109 n. 1 del codice civile:
“Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
1. nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;

Il secondo comma dell'articolo 1105 del codice civile prevede quanto segue: “Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente”.

Quali sono allora i rimedi per la minoranza dei condomini?

1)Azione dinanzi al tribunale civile per l'annullamento della delibera affetta da eccesso di potere, con le modalità ed in considerazione dei termini di decadenza di cui all'articolo 1137 del codice civile.

2)Richiesta di risarcimento dei danni che sono conseguenza immediata e diretta dell'eccesso di potere

3)Azione per la revoca giudiziale dell'amministratore, in caso di gravi irregolarità gestionali

4)Azione di cui all'articolo 1105 quarto comma del codice civile, ossia la nomina di un amministratore in camera di consiglio, da parte del tribunale civile, per porre in essere i provvedimenti necessari nell'interesse comune di tutti i condomini: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1105, 1109 del codice civile