2 Consulenze:
1 - Come opporsi in assemblea condominiale alle spese gravose e voluttuarie
Desidererei vs consulenza in merito alla delibera (con circa 580,00 millesimi e siamo 13 appartamenti) in assemblea straordinaria di lavori condominiali (tinteggiatura intero edificio esterno, tinteggiatura parziale del giroscale, parziale sostituzione pavimentazione marmi giroscale) di una casa di soli 2 anni di vita! E' abbastanza evidente che non sono lavori urgenti e non è compromessa la struttura, solo lo sfizio di una parte di condomini alla ricerca della perfezione:
l'intonaco è perfetto, è presente qualche piccola macchia qua e là, il marmo non è rotto in nessun punto, nessuno rischia di farsi male, ma non è di qualità pregiata e in occasione di un allagamento dell'atrio d'entrata è rimasta qualche macchia, il giroscale ha qualche segno di sporco dovuto alla non curanza dei condomini, ma piccole cose.
Vorremmo appellarci all'art.1121 (o qualsiasi altro articolo utile) considerando queste spese gravose (si parla di circa 30.000,00 euro) e soprattutto voluttuarie. Potete aiutarmi? Grazie
RISPOSTA
Indubbiamente, la norma di riferimento, ai fini della presente consulenza, è l'articolo 1121 II comma del codice civile. Si applicherebbe il primo comma dell'articolo predetto, laddove si fosse trattato di un'opera suscettibile di utilizzazione separata, come un ascensore esterno.
Si applica il secondo comma invece, in quanto si tratta di lavori che riguarderanno tutti i condomini, quindi lavori non suscettibili di utilizzazione separata.
Alla luce del secondo comma della norma seguente del codice civile, avresti diritto di impugnare la delibera dell'assemblea condominiale, entro 30 giorni dall'approvazione (30 giorni dalla comunicazione, per gli assenti), con ricorso al tribunale civile.
Il ricorso al tribunale civile attiverebbe in automatico, il tentativo di mediazione obbligatoria preventiva, presso gli organismi di mediazione accreditati presso tale tribunale civile competente territorialmente.
Art. 1121 del codice civile. Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Mi pare di capire che tu fossi presente all'assemblea e che tu abbia espresso voto sfavorevole; pertanto i 30 giorni (art. 1137 codice civile) per presentare ricorso al tribunale, decorrono dal momento dell'approvazione. Non sono rimasti molti giorni quindi per adire le vie legali.
Confermo che l'unica norma applicabile alla presente fattispecie, al fine di neutralizzare gli effetti della delibera assembleare, è l'articolo 1121 II comma del codice civile.
Una domanda: hai fatto mettere a verbale, dall'amministratore, in sede di assemblea, che si tratta di lavori superflui, per i motivi di cui alla presente consulenza?
Sono presenti a verbale le tue valutazioni circa l'inutilità di tali lavori?
Se l'hai fatto, le probabilità di accoglimento del tuo ricorso al tribunale civile, saranno certamente più elevate.
A disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.
2 - Verbale assemblea condominiale che obbliga alla sostituzione delle persiane in legno con persiane in alluminio, è annullabile in assenza della maggioranza dei condomini
Buona sera, mi chiamo xxxxxxxxx e da 9 anni risiedo in una villetta a schiera facente parte di un contesto di 5 villette a schiera + 5 negozi oltre ad un secondo blocco di 4 villette e un terzo di tre villette, oltre a queste villette facciamo tutti parte di un unico condominio con 6 palazzine di oltre 100 famiglie, premetto che in comune con i palazzi abbiamo solo i box e l'area giochi bimbi.
Vi scrivo in quanto prima delle vacanze abbiamo avuto una riunione non ufficiale con solo gli inquilini abitanti nel mio blocco delle 5 villette a schiera e dei 5 negozi , il tema era trovare una soluzione agli inquilini che avevano le PERSIANE rovinate o rotte, gli inquilini con le persiane rovinate (sono in legno) hanno manifestato l'esigenza di eliminare le persiane esistenti sostituendole con persiane in alluminio, gli inquilini compreso me che non avevano esigenza di sostituirle hanno subito puntualizzato sul fatto che noi non avendo questa esigenza non le avremmo sostituite. 3 settimane fa è arrivata una convocazione ad una riunione straordinaria che coinvolgeva solo noi delle 5 villette (le altre erano escluse) e 2 palazzine.
L'agenda della straordinaria riportava solo 2 punti, il primo riguardante dei rifacimenti alle 2 palazzine e il secondo la richiesta ufficiale di sostituzione delle persiane per le 5 villette.
Essendo questa riunione stata Convocata di. Domenica solo 2 su 10 inquilini hanno partecipato, mentre delle palazzine erano in parecchi.
Settimana scorsa ho ricevuto il verbale di riunione dove si dà per buona la riunione visto le presenze delle palazzine.
Al punto uno (palazzine) vengono approvati dalla maggioranza i lavori specificando chi ha votato si è chi ha votato no.
Nel punto 2 senza specificare nulla viene scritto che l'assemblea approva la sostituzione delle persiane da legno ad alluminio con L'OBBLIGO da parte di tutti della sostituzione entro il 31 12 2018.
L'assemblea approva.... Ma non è specificato chi ha votato, seconda osservazione solo 2 di 10 abitanti del blocco villette hanno votato, terzo punto, non trovo corretto che l'amministrazione obblighi a tutti anche chi non ha necessità alla. Sostituzione delle persiane.
Tutto questo perché i 2 inquilini con le persiane rotte non hanno mai fatto. Manutenzione e desiderano per loro comodità e gusto cambiare dal legno all'alluminio.
Ora vi chiedo come posso contestare questo verbale di riunione, e se secondo voi sono obbligato alla sostituzione a mie spese delle persiane visto che ho sempre fatto la mia manutenzione.
Grazie
RISPOSTA
Il verbale di assemblea è certamente annullabile per vizio di forma, stante che non è stato specificato chi ha espresso voto favorevole, contrario ovvero si è astenuto.
Le sentenze di merito che affermano l'annullabilità del verbale, a causa dell'assenza dell'indicazione dei partecipanti che hanno espresso voto favorevole, contrario ovvero si sono astenuti, sono davvero numerose:
-Tribunale, Milano, sez. XIII, sentenza 25/10/2011 n° 12853
Il verbale assembleare che contenga omissioni relative all’individuazione dei votanti, del loro numero e delle relative quote millesimali, nonché dell’eventuale presenza di dissenzienti o astenuti rende annullabile la relativa deliberazione.
-Corte di Cassazione n. 4806/2005 a Sezione Unite
“è annullabile ex art. 1137 del codice civile, la delibera il cui verbale contenga omissioni relative all’individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o del valore delle rispettive quote”.
-Mi riferisco altresì alla recente sentenza del Tribunale di Milano n. 3886/15 del 25.03.2015
“nel verbale devono essere indicati anche, uno per uno, i nomi dei condomini favorevoli e contrari alla singola decisione nonché i valori delle rispettive quote condominiali. Diversamente la votazione è annullabile e può essere impugnata”.
ATTENZIONE, LA DELIBERA E' ANNULLABILE MA NON NULLA; CIO' SIGNIFICA CHE DEVE ESSERE IMPUGNATA, CON RICORSO AL TRIBUNALE CIVILE, A PENA DI DECADENZA, ENTRO 30 GIORNI DALLA COMUNICAZIONE NEI CONFRONTI DEGLI ASSENTI, AI SENSI DELL'ARTICOLO 1137 DEL CODICE CIVILE.
Art. 1137 del codice civile. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo' adire l'autorita' giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorita' giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende ne' interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
Consiglio di impugnare la delibera innanzitutto per i motivi di forma relativi all'indicazione dei votanti. Consiglio di farlo entro il termine di 30 giorni di cui alla norma precedente del codice civile.
Entriamo nel merito della delibera: si applica l'articolo 1121 del codice civile al caso “de quo” ?
Art. 1121 del codice civile. Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
A mio parere, non si tratta di un'innovazione gravosa o voluttuaria, in quanto non si tratta di “opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata”!
Nel merito, avrei da sollevare però un'eccezione: abbiamo un condominio orizzontale, composto dalle villette. Abbiamo poi un supercondomino composto da palazzine + villette che ha in comune soltanto alcuni servizi … servizi irrilevanti nell'ottica di un supercondomino.
Possiamo quindi affermare che la palazzina non ha quasi nulla a che spartire con il condomino orizzontale delle villette!
Tanto premesso, se il cambio delle persiane fosse stato deliberato dal condominio orizzontale delle villette, ossia dalla maggioranza dei proprietari delle villette … nulla questio!
Ma quale competenza, in materia di persiane delle villette, ai titolari di diritto reale all'interno delle palazzine?
C'è forse un regolamento di supercondominio che attribuisce questa fantomatica competenza alle palazzine ???
A mio parere, assolutamente no ! In fondo, non si stava deliberando circa la pitturazione del parco giochi in comune …
A mio parere, la delibera può essere impugnata anche nel merito, sempre entro i canonici 30 giorni di cui all'articolo 1137 del codice civile.
A disposizione per tutti i chiarimenti-approfondimenti del caso.
Cordiali saluti.
