Ripartizione spesa lavori facciata condominiale deroga ai criteri legali

Salve, premetto che l'edificio fa parte di un comprensorio di 7 palazzine ed è costituito da 7 piani fuori terra (due appartamenti a piano). Alle spalle dell'edificio è presente un cortile interno o cavedio (cd. "piazzetta") ove sorgono diversi locali definiti "tecnici" ma che in effetti sono commerciali. Tre di questi locali (di cui uno di mia proprietà in cat. cat. C/2 pertinenza dell'abitazione principale ed utilizzato come cantina/magazzino) sono "in sagoma" con l'edificio in questione (cioè sono "attaccati" all'edificio come una "protuberanza") e partecipano alla relativa tabella di proprietà con millesimi 22,94 - 24,56 e 17,88.

Sono stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria (in corso di esecuzione) di rifacimento delle facciate così articolati: voce 1) ponteggi (nolo, trasporto, montaggio ecc.) euro 37.800; voce 2) opere a piano terra, garage, corridoio di collegamento pano rialzato e cavedio antistante locali tecnici euro 16.500; voce 3) prospetti euro 63.000. Aggiungendo a dette cifre le spese di messa in sicurezza, dell'onorario d.l. e dell'iva, l'ammontare complessivo si attesta ad oltre 140 mila euro. Ora la mia domanda è questa: atteso che i lavori di rifacimento facciate interessano solo l'edificio e non anche i citati tre locali commerciali che - "sormontati" da un cornicione di intonaco comune ai tre locali e ad altri "fuori sagoma" - si affacciano sul cavedio interno con le rispettive tre saracinesche di apertura, ritengo che la partecipazione "piena" dei tre locali a tutte le menzionate spese sia eccessiva, non pertinente ed illegittima e, pertanto, non vada applicata o quantomeno vada rettificata "depurandola" dell'importo del lavoro di rifacimento facciate di cui alla suddetta voce 3), delle spese di ponteggi di cui alla voce 1) e, proporzionalmente, delle altre spese (messa in sicurezza e onorario).

Resto in attesa di conoscere il vostro autorevole parere al riguardo e, ringraziando anticipatamente, porgo i miei più cordiali saluti.

RISPOSTA

Una premessa di carattere teorico, in materia di gerarchia delle fonti di legge.
Il codice civile prevede norme differenti in materia di condominio: ci sono norme di legge che non potrebbero essere mai derogate dal regolamento condominiale, mentre abbiamo altre norme di legge che sono considerate derogabili dal regolamento condominiale.
Un regolamento condominiale, per poter derogare alle norme di legge “derogabili”, deve essere di origine contrattuale (ossia predisposto dall'originario costruttore del fabbricato, trascritto in conservatoria, registrato all'agenzia delle entrate ed allegato ai singoli rogiti di acquisto degli immobili all'interno del fabbricato condominiale) ovvero deve essere deliberato all'unanimità di tutti i condomini.
Quali sono le norme inderogabili dal regolamento condominiale di origine contrattuale?
Sono indicate dal quarto comma dell'articolo 1138 del codice civile:

“Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.

L'articolo 1123, II e III comma del codice civile, è quindi una norma derogabile, nel senso che il regolamento condominiale prevale rispetto alla specifica norma di legge.
Il criterio di ripartizione delle spese condominiali, previsto dal regolamento di origine contrattuale, prevale sul criterio di ripartizione delle spese condominiali previsto dalla legge.

Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

La norma di legge riconosce in pieno le tue ragioni! La legge è dalla tua parte!
Il rifacimento del prospetto, secondo la legge, deve essere posto a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Le spese condominiali devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

In quale ipotesi invece, il tuo ragionamento risulterebbe soccombente?
In presenza di un regolamento condominiale di origine contrattuale che prevede il prospetto quale parte comune dell'edificio per tutti i condomini, anche per i proprietari del locali “tecnici”.

Ho necessità di esaminare il regolamento condominiale. Potresti scansionarlo ed inviare una copia. Potrebbe essere stato allegato al rogito di acquisto del tuo locale tecnico.

Resto in attesa di un tuo riscontro.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1138 del codice civile