Esonero del condominio dalle spese relative all’installazione dell’ascensore non presente originariamente nello stabile

Sono proprietario di un piccolo appartamento al piano rialzato di una centralissima palazzina di tre piani con ampio giardino alberato.
Al piano rialzato c'è un ingresso molto grande a forma di rettangolo, al centro dei lati lunghi del quale, si affacciano, una di fronte all'altra, le porte di due piccoli appartamenti (uno appunto è di mia proprietà). In fondo all'ingresso c'è la scala, le cui ampie finestre illuminano anche l'androne. Essa porta alle cantine ed agli appartamenti dei 3 piani, uno per piano.
Con sorpresa - perché della cosa non si era mai parlato - leggo nella convocazione della prossima assemblea condominiale ordinaria che verranno presentati dei preventivi per l'installazione di un ascensore e che si deciderà in merito.
Né il sottoscritto né i miei inquilini - che nel corso dei decenni si sono avvicendati nell'appartamento, tutte persone anziane, attratte dalla centralità dell'immobile, dall'amenità del giardino e soprattutto dall'assenza di scale, escluse quelle del portone d'ingresso - abbiamo mai avuto la necessità di salire ai piani superiori. Conoscevo dunque la conformazione del palazzo solo per averla vista dall’esterno: il terzo ed ultimo piano appare identico agli altri per altezza ed è sormontato, senza soluzione di continuità, da un normale tetto a falde. Pertanto non c'è il solaio. Per curiosità ho salito per la prima volta le scale. Al terzo ed ultimo piano c'è un pianerottolo ed una porta identici a quelli dei due piani inferiori. Dunque in quella palazzina ci sono cantine, ma non soffitte. Ammesso che esista un sottotetto, necessariamente di dimensioni ridottissime, per accedervi occorrerebbe passare dall’appartamento privato del condomino del terzo piano.
Ma la cosa più importante è che l'ascensore non può, per ragioni strutturali, essere costruito all'interno del palazzo. L’unica possibilità è quella di addossarlo alla parte centrale della facciata posteriore, in corrispondenza del vano scale. In tal modo toglierebbe luce all'androne ed alle scale stesse.
Inoltre ostruirebbe lo stretto corridoio tra la facciata posteriore del palazzo ed il muro di confine. Dal momento che l'ascensore a me non serve affatto e non reca vantaggi (caso mai solo svantaggi), ma reca utilità e vantaggi solo ad altri, tra l'altro anche valorizzando i loro immobili (considerato l'aumento dell'età media della popolazione), non intendo partecipare alla spesa, se decidessero di installarlo.
Sfogliando il Codice Civile ho trovato un articolo (1121 del codice civile), che sembra collocarmi in una botte di ferro.
Sennonché esiste anche l'art. 1117, che considera l'ascensore un bene comune e l'art. 1123, secondo il quale tutti devono partecipare alla sua conservazione (in realtà parla delle scale, ma è noto che ciò vale anche per gli ascensori). Ma si parla di "conservazione", non di "costruzione".

1 - La mia prima domanda è: ritiene che la legge tuteli a sufficienza i miei diritti sì da non farmi correre rischi?
2 -La seconda più che una domanda è la richiesta di un consiglio: premesso che voterò contro, quale motivazione del voto mi consiglierebbe di addurre?
3 - Avrei un ultimo problema sull'argomento. Al piano rialzato, di fronte al mio, c'è l'appartamento di un'anziana signora, che, a quanto io ricordi, non ha mai partecipato alle riunioni di condominio. Da parecchio tempo le finestre del suo alloggio sono chiuse ed esso appare disabitato. Se la maggioranza vota per l'ascensore, la condomina assente dovrà partecipare alla spesa, dato che sicuramente non impugnerà la delibera?
4 - Se ciò accadesse, ci sarebbero conseguenze negative per me, visto che una persona che, come me, non ne ha bisogno, apparirà come favorevole all'ascensore?

Ringrazio e rinnovo cordiali saluti.

RISPOSTA

1 - Confermo che sei in una botte di ferro. Secondo la giurisprudenza della Cassazione, l'ascensore è un bene comune, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, quindi si applica l'articolo 1123 II comma del codice civile, soltanto se installato originariamente nell'edificio. (Cassazione sentenza n. 3624/2005: “la presunzione di condominialità dell'impianto, si fonda sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l'uso comune. Si ritiene che l'ascensore vada considerato parte comune se installato originariamente nell'edificio”). Ove l'installazione sia successiva, come in questo caso, la proprietà dell'ascensore ricadrà sul condomino o sui condomini che hanno sostenuto le spese per l'impianto "purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera" (Cass. n. 20902/2010).

Confermo l'applicabilità al caso “de quo” dell'articolo 1121 e dell'articolo 1124 del codice civile, norma in base alla quale della manutenzione e sostituzione dell'ascensore, dovranno occuparsene le unità immobiliari a cui servono.

Se l'ascensore è costruito successivamente, esso consiste in una vera e propria "innovazione" che ha titolo nell'apposita deliberazione assembleare di approvazione dell'opera e di ripartizione delle relative spese, soltanto a carico dei condomini favorevoli all'installazione dello stesso. Chi non è interessato può dunque rinunciare a contribuire sia alle spese per la sua costruzione, sia all'uso, in quanto l'ascensore, pur essendo utilizzabile da tutti, rientra nella proprietà solo di chi lo ha voluto, nonostante sia ammesso "in qualsiasi tempo partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera" (art. 1121 del codice civile).

Passiamo al secondo aspetto della consulenza: l'ascensore toglierebbe luce ed aria all'androne ed alle scale. La giurisprudenza della Cassazione purtroppo, è molto permissiva nei confronti dei condomini favorevoli all'installazione dell'ascensore.

E' vietato installare l'ascensore, soltanto quanto l'impianto rende inservibile una parte comune dell'edificio (qualcosa di peggio che togliere semplicemente la luce e l'aria … ).

Possiamo citare la Cassazione civile, sez. II, sentenza 08/10/2010 n° 20902: “ai fini dell’installazione dell'ascensore, l’occupazione di parte delle scale e dell’atrio comune, pur limitando l’originaria possibilità di utilizzo di dette parti, non viola il divieto di cui all’art. 1120 comma 2 se il minore utilizzo della cosa comune non reca pregiudizio”.

Sempre secondo la predetta sentenza della Cassazione, “il concetto di inservibilità espresso nel citato articolo va interpretato come sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ritraeva (dalla cosa comune) secondo l’originaria costituzione della comunione. Ne consegue, dunque, che devono ritenersi consentite quelle innovazioni che, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest’ultimo un pregiudizio limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità”.

A mio parere, l'installazione dell'ascensore è consentita, tuttavia hai diritto di essere esonerato dalla relativa spesa e dalle successive spese di manutenzione.

2 - La motivazione? “Richiesta di esonero totale da qualsiasi spesa afferente l'installazione dell'ascensore, compresi i consumi, la manutenzione ordinaria e straordinaria – pregiudizio all'androne ed alle scale, consistente nella diminuzione della luminosità e del ricambio d'aria all'interno degli stessi, oltre la normale tollerabilità”.

3 - Certamente sì. Ti conviene contattarla, affinché ti deleghi per esprimere un voto non favorevole all'installazione.

4 - Assolutamente no! In ragione della tua richiesta, la portiera dell'ascensore avrà una chiave che sarà nella disponibilità soltanto dei condomini favorevoli all'installazione dell'impianto.
Hai DIRITTO di essere esonerato dalle spese relative all'installazione dell'ascensore non presente originariamente nello stabile, a prescindere dalle decisioni di codesta signora.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1121 del codice civile