Revisione tabelle millesimali metodo dei volumi virtuali non si applica al lastrico solare non edificabile

Abito un attico che si estende su un edificio che chiamo A.
Contiguo ad esso, allo stesso livello, si estende il lastrico solare di un edificio che chiamo B. Il lastrico e l'attico hanno catastazione diversa. Il lastrico si estende su una superficie di 300 mq, ha accesso dall'edificio B ,attraverso il pianerottolo dal quale si accede al vano motore dell'ascensore dell'edificio B. Il lastrico non gode di alcuno dei servizi di cui usufruiscono le UU.II. dell'edificio B .
Esso è soggetto alla servitù di quattro aeratori, quattro tombini per le acque pluviali e un'antenna televisiva; non ha impianto di adduzione idrica né impianto fognario di acque nere. Il lastrico è di mia proprietà esclusiva ed è stato acquistato direttamente dal costruttore che l'abitava precedentemente insieme all'appartamento (A) . Esso comunica con l'attico dell'edificio A attraverso un vano finestra realizzato in origine dal costruttore. Allo stato attuale, quindi, l'attico (A) ed il lastrico (B) sono comunicanti e mantengono la loro conformazione originarie. Recentemente il condominio ha deliberato la revisione delle tabelle millesimali incaricando un tecnico che per la loro stesura ha adottato il metodo dei volumi virtuali. Egli, nel calcolo dei millesimi, relativi all'edificio B, ha attribuito al lastrico un coefficiente di utilizzazione 0,20 e un'altezza virtuale uguale a quella dell'attico dell'edificio A. Inoltre, ha attribuito al lastrico quote millesimali di partecipazione alla spesa di manutenzione ordinaria e straordinaria della rete fognaria e quote di partecipazione alle spese di manutenzione dell'autoclave..
Chiedo se è corretto attribuire al lastrico un volume virtuale e, in caso di risposta affermativa, se è corretto adottare un'altezza virtuale uguale a quella dell'attico A; se è corretto attribuire quote di compartecipazione alle spese, per i servizi non usufruiti, relativi all'autoclave ed alla rete fognaria. Nel caso in cui il tecnico voglia far prevalere i sui punti di vista, per le sue prerogative professionali, come posso contestare le sue scelte che a mio avviso mi penalizzano fortemente?
Grazie per la vostra consulenza

RISPOSTA

A mio parere, dovremmo innanzitutto chiederci se è possibile, nel caso “de quo”, deliberare la revisione delle tabelle millesimali. La norma di riferimento è l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68 delle disposizione di attuazione al codice civile, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Attenzione: l'ultimo comma dell'art. 69 disp. att. c.c. recita quanto segue "Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali".

Le modifiche delle tabelle che comportino una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto ai criteri imposti dalla legge necessitano l'unanimità dei consensi; quindi anche del tuo consenso!

Le tabelle millesimali possono essere modificate con la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136 del codice civile, 2° comma, soltanto quando risulta che sono conseguenza di un errore ovvero in caso di mutate condizioni dell'edificio idonee a modificare per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Chiediamoci innanzitutto se ci sono o meno i presupposti di questa modifica a maggioranza qualificata delle tabelle millesimali. Qual è l'errore da rettificare? Qual è stata la modifica delle condizioni dell'edificio, conforme a quanto previsto dalla suindicata norma di legge?

Passiamo al metodo dei volumi virtuali.
Non è corretto, da un punto di vista logico prima ancora che giuridico, applicare il metodo dei volumi virtuali al lastrico solare, se si tratta di un lastrico non edificabile.
I riferimenti normativi per la redazione delle tabelle millesimali sono sempre gli stessi. Mi riferisco alle circolari ministeriali nr. 12480/1966 e la 2945/1993 dove vengono indicati i criteri di valutazione e specificato il metodo di calcolo a superficie ovvero a volume; il metodo dei volumi è da prendere in considerazione quando ci sono evidenti differenze di altezza tra i piani, come sottotetti talmente elevati da realizzarvi soppalchi. Il calcolo per volume meglio si adatta ad altezze di piano non omogenee. Il volume virtuale è il dato con il quale di regola si preferisce definire le carature millesimali di appartamenti che presentano diverse altezze. Si ottiene moltiplicando la superficie virtuale (ottenuta applicando alla superficie reale una serie di coefficienti: orientamento, servitù, illuminazione, panoramicità, ecc) per l'altezza del vano considerato.

Il volume virtuale si applica normalmente agli appartamenti; non si applica al lastrico solare, a maggior ragione se si tratta di un lastrico non edificabile. E' corretto invece il coefficiente di utilizzazione 0,20.

A mio parere, è necessaria la redazione di più tabelle millesimali.
Serve la tabella millesimale generale, redatta secondo il metodo del calcolo per le superfici; ad essa si ricorrerà quando dovranno essere ripartite, fra tutti i condomini, le spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni del complesso residenziale e comunque quando ricorrano i casi di applicazione degli articoli del Codice Civile. Farà parte di questa tabella generale anche il lastrico solare!

In presenza, di parti comuni, nonché di impianti destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, ai sensi dell'articolo 1123 I e II comma del codice civile.

Da qui la necessità di redigere, nel caso “de quo” altre Tabelle, oltre alla tabella generale, per ottemperare alle disposizioni del Codice Civile, quali ad esempio:

• tabella scale
• tabella ascensore
• tabella riscaldamento comune

Queste tabelle “collaterali” potranno essere redatte con il metodo dei volumi; ovviamente il proprietario del lastrico sarà esentato dalle tabelle relative a parti comuni ed impianti che nulla hanno a che vedere con il lastrico di sua esclusiva proprietà, in ottemperanza al codice civile.

Farai le tue rimostranze al tecnico incaricato, a mezzo email, in sede di assemblea, tramite diffide del tuo avvocato di fiducia … se tutto questo non fosse sufficiente, impugnerai la delibera assembleare di approvazione delle tabelle, con ricorso al tribunale civile, nei termini (30 giorni) di cui all'articolo 1137 del codice civile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1136 del codice civile