Lavori condominiali variante progettuale necessaria con incremento della spesa

Mia mamma e mia zia sono proprietarie al 50% di un attico in un condominio.
Recentemente, a seguito di problemi di infiltrazione dal terrazzo dovuti ad un precedente lavoro condominiale, è stato deliberato dalla assemblea di effettuare dei lavori di impermeabilizzazione e ripavimentazione del terrazzo stesso, sia nella parte condominiale che in quella di totale pertinenza dei miei familiari.
Questo, con una partecipazione alla spesa secondo quanto previsto dalla normativa. Iniziati i lavori però si è visto che il posizionamento della impermeabilizzazione (guaina) era impedito dalla presenza dei tubi di riscaldamento del nostro appartamento che passavano esternamente alla casa all'interno del massetto del terrazzo da rifare.
I tubi sono stati tagliati con nostro assenso ma si pone adesso il problema: chi ed in che misura dovrà rifondere la spesa per il posizionamento sul nostro piano di nuove tubature del riscaldamento.

RISPOSTA

Ragioniamo con logica giuridica … che non ci si sbaglia mai …
C'è stato un progetto approvato dall'assemblea che riguardava lavori di impermeabilizzazione e ripavimentazione del terrazzo stesso, sia nella parte condominiale che in quella di totale pertinenza dei tuoi familiari. Le spese sono state ripartite come previsto dalla legge.

In corso d'opera tuttavia, si sono rese necessarie variazioni progettuali, come previsto dall'articolo 1660 del codice civile: il posizionamento della impermeabilizzazione (guaina) era impedito dalla presenza dei tubi di riscaldamento da tagliare e riposizionare altrove.

Art. 1660 del codice civile - Variazioni necessarie del progetto.
Se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo.
Se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un'equa indennità.
Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo.

Le variazioni di prezzo conseguenti alle variazioni necessarie del progetto, devono essere pagate dal committente (condominio), esattamente come il corrispettivo dovuto per il resto dell'opera. I lavori per il taglio ed il riposizionamento dei tubi ubicati nella parte condominiale, seguiranno i criteri di ripartizione della spesa per l'impermeabilizzazione della parte di terrazzo condominiale. I lavori per il taglio ed il riposizionamento dei tubi ubicati nella parte privata, seguiranno i criteri di ripartizione della spesa per l'impermeabilizzazione della parte di terrazzo di proprietà individuale.

Qualcuno potrebbe eccepire: “i tubi sono vostri … pagate voi”!!!
Niente di più sbagliato ! Il taglio ed il riposizionamento delle tubazioni rappresenta una variante all'iniziale progetto di impermeabilizzazione che ha incrementato il prezzo dell'appalto e che deve essere ripartita secondo i criteri di ripartizione inizialmente stabiliti per i lavori, in sede di approvazione assembleare del progetto.

Ma è possibile che si richieda a noi ed altri condomini di ripagare per un lavoro condominiale fatto pochi anni fa ( da un'altra amministratrice ) senza prima effettuare una richiesta di risarcimento a chi prima effettuò malamente i lavori?

RISPOSTA

Nulla vi impedisce di effettuare nuovamente i lavori, salvo successivamente chiedere un risarcimento danni alla precedente ditta-società appaltatrice!
A patto che l'amministratore abbia quanto meno denunziato i vizi dei lavori effettuati al precedente appaltatore, con una raccomandata a/r ovvero con una pec.
A patto che l'amministratore abbia conferito incarico ad un perito, per svolgere una perizia giurata extra-giudiziale, al fine di evidenziare le gravi responsabilità del precedente appaltatore.
Quanti anni fa sono stati svolti questi lavori?

Che obblighi ha la nuova amministratrice rispetto a questa questione? Rimango in attesa di un gentile riscontro e di indicazioni sulla prassi da seguire nel caso avessi bisogno di ulteriori azioni.
Grazie

RISPOSTA

Quando si intraprende un giudizio civile risarcitorio nei confronti dell'impresa edile, è necessario dimostrare al giudice il rapporto "causa effetto" tra i lavori svolti male dall'appaltatore ed il danno verificatosi in seguito.
Occorre produrre una perizia giurata, in quanto l'appaltatore non potrebbe essere considerato responsabile del danno "a prescindere".
Ti pongo pertanto una domanda molto importante: in sede di approvazione dei lavori, qualche condomino ha messo a verbale l'opportunità di inserire nell'ordine del giorno della prossima assemblea, il conferimento di un incarico ad un avvocato per ottenere un risarcimento danni dal precedente appaltatore ? Nel silenzio dei condomini presenti all'assemblea, nulla potrebbe essere eccepito alla nuova amministratrice!
La nuova amministratrice non avrebbe nessuna responsabilità!

Resto in attesa dei tuoi chiarimenti per concludere la presente consulenza.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1660 del codice civile