Auto-sospensione riduzione del canone di locazione
Gentile avvocato sono un commerciante di abbigliamento ed ho firmato un contratto di locazione commerciale della durata di sei anni + sei anni, presso un'immobile nel centro storico di Macerata. Il locale oggetto del contratto si è rivelato, sin dalle prime settimane, inadeguato all'attività commerciale, per non dire praticamente inagibile …
Problemi con la fognatura (problemi che si sentono … ), con il riscaldamento autonomo, infiltrazioni dovute all'umidità che hanno già danneggiato irrimediabilmente l'abbigliamento che avrei dovuto vendere nella prossima stagione primavera estate … sono alla ricerca ovviamente di un altro locale, tuttavia, anche a causa della crisi economica dovuta alle restrizioni per il covid – 19, ho deciso di auto-sospendere il pagamento del canone di locazione.
E' legittima la mia decisione?
Posso adottare autonomamente la sospensione del canone di locazione ovviamente in casi eccezionali? Ad esempio la consegna dell’immobile da parte del locatore in uno stato non di buona manutenzione, o anche in altri casi che siano tali da non consentire al conduttore di godere dell’immobile in modo pieno, pacifico e secondo l’uso concordato tra le parti contrattuali?
Il proprietario promette una battaglia legale?
Cosa dice la legge?
Cosa prevede la Cassazione?
La ringrazio in anticipo.
Con ossequi.
RISPOSTA
Secondo la recente ordinanza n. 2154 della Terza Sezione Civile della Cassazione del 29 gennaio 2021, nell'ipotesi di locazione commerciale, il conduttore può decidere di sospendere il pagamento del canone di locazione (oppure di auto-ridurlo in ragione del disagio subito) senza commettere violazioni delle clausole del contratto e senza correre il rischio di subire condanne da parte del Tribunale civile
La Cassazione ha quindi legittimato l'auto-sospensione del canone di locazione da parte del conduttore di un locale oggettivamente inagibile per l’esercizio di una attività commerciale. La riduzione o sospensione del canone si presenta come un’eccezione di cui il conduttore si può avvalere per rimediare all’impossibilità dell’utilizzo dell’immobile locato per uso commerciale.
Questo principio non vale per le locazioni ad uso abitativo, ma soltanto per la tipologia delle locazioni a uso commerciale.
Quali sono le argomentazioni della Cassazione? L'articolo 1575 del codice civile prevede in capo al locatore una serie di obblighi, come quello di garantire al conduttore il pacifico godimento del bene locato, nonché di consegnarglielo in buono stato di manutenzione, affinché possa servire all’uso convenuto nel contratto. Il conduttore ha invece l’obbligo di prendere in consegna il bene, servirsene con diligenza limitatamente all’uso determinato nel contratto e infine versare il canone di locazione nei termini stabiliti (generalmente il pagamento deve essere effettuato mensilmente).
Se all'interno dell'immobile oggetto di locazione, per qualche motivo non è possibile esercitare l’attività commerciale, in quanto inagibile, il conduttore potrà operare la riduzione o sospensione del pagamento, operando la cosiddetta “eccezione di inadempimento” di cui all'articolo 1460 del codice civile (Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede), ossia può rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione di pagamento del canone, in ragione della circostanza per cui non sono state adempiute correttamente le obbligazioni da parte del locatore nei suoi confronti.
Fermo restando che quando lascerai il locale, avrai diritto di chiedere al proprietario un risarcimento danni pari quanto meno alla spesa necessaria per il trasloco dell'attività presso altro immobile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
