Locazione Transitoria e una sublocazione con finalità turistica oppure locazione 4 + 4

Vorrei una consulenza su un argomento di Locazione e sublocazione.
Si tratta di Locazione Transitoria e una sublocazione con finalità turistica regolate dall'art. 1, comma 2, lett. C della Legge 431 del 1998.
Vorrei sapere in particolare: - se il proprietario dell'appartamento stipula un contratto di locazione con un conduttore e quest'ultimo a sua volta da in sublocazione l'appartamento come locazione con finalità turistiche ex art. 1, comma 2, lett. C della Legge 431 del 1998, è possibile da parte del proprietario stipulare un contratto di locazione transitoria di 18 mesi, ed evitare quindi il classico contratto 4+4, nel caso si voglia tornare in possesso del proprio appartamento una volta decorsi i 18 mesi?

RISPOSTA

La tua domanda è chiarissima.
Non è possibile evitare il contratto di locazione ordinario 4 anni + 4 anni.
Ricordo tuttavia che il presupposto essenziale per la validità dei contratti di locazione transitoria, è la sussistenza di un’esigenza transitoria dell’uno o dell’altro contraente al momento della stipula. Non deve trattarsi necessariamente di un'esigenza transitoria del proprietario – locatore. Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni ad uso transitorio aventi durata inferiore a quella minima prevista dalla Legge.

L'uso che intende farne, ovvero la "Sublocazione" se dichiarato nel contratto, può far parte delle "esigenze" ricadenti nell'alveolo di quelle contemplate dalla normativa di settore che giustificano e rendono legittimo il contratto di 18 mesi? Nel caso contrario esiste un contratto ad hoc? Vi ringrazio anticipatamente

RISPOSTA

Assolutamente no.
Secondo l'articolo 2 comma 1 del Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 5 marzo 1999, tali contratti (transitori) sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini.
Quali sono allora queste esigenze tipizzate a livello locale nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini?
Per il conduttore: “quando quest’ultimo ha un’esigenza abitativa transitoria ricollegata ad un evento certo che deve essere espressamente indicata nell'apposita clausola contrattuale” ed a titolo esemplificativo cita: “motivi di studio, esigenze di lavoro, anche autonomo e di collaborazione, esigenze di cura e riposo, svolgimento di attività commerciali ed artigianali stagionali, ricerca scientifica, visite a parenti e amici”.
Per il locatore: “la transitorietà potrà dipendere dall’esigenza di disporre dell’immobile a decorrere da una data certa per i motivi di cui all’art. 3 comma 1 lett. a, b e c l. 431/98 con inclusione della categoria degli affini nella categoria a)”.
Attenzione, perché mentre per il proprietario le esigenze transitorie sono tassative, per l’inquilino sono esemplificative.
Questi principi generali, sebbene abbiano rilevanza locale, sono stati adottati in tutto il territorio nazionale.
La mia risposta quindi è negativa, tuttavia l'assenza dei presupposti della transitorietà del contratto (o meglio una falsa indicazione degli stessi nel contratto di locazione transitorio), potrebbe essere contestata soltanto dalla controparte contrattuale, ossia dal conduttore.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• DECRETO 5 marzo 1999 Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
• LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.