Validità contratto agrario verbale, morte proprietario del terreno
La vicenda è questa: Tizio ha condotto alcuni terreni ubicati in provincia di Modena, di proprietà del suocero in forma di società di fatto (soccida di fatto o altro) mediante apporto di bestiame e una piccola parte di terreni (circa il 20%), il nostro Tizio, e terreni, il suocero. Tali terreni sono stati condotti da Tizio in tale forma fino alla morte del suocero e, successivamente, condotti dallo stesso unitamente ai propri figli. Durante la vita del suocero e successivamente al suo decesso, Tizio ha posto in essere miglioramenti sui fondi; miglioramenti sempre autorizzati dal suocero (dagli organi competenti con progetto approvato, finanziato e collaudato come capannoni, sala mungitura, muretti a secco, paddock, ecc) quando quest'ultimo era in vita.
Ora le cognate di Tizio, eredi del defunto proprietario dei terreni, si rifiutano di corrispondere i miglioramenti effettuati.
Pertanto, i quesiti sono i seguenti:
1. il nostro Tizio può richiedere la corresponsione delle somme a titolo di miglioramenti relativi al periodo in cui i terreni erano condotti nella forma della società di fatto?
2. Allo stesso modo, può richiedere la corresponsione delle somme per il periodo successivo alla morte del suocero?
Come detto, non avendo molta esperienza in materia, sarebbe gradito, oltre alla presente consulenza, anche l'indicazione di sentenze di legittimità relative alla materia di cui al parere.
Rimanendo in attesa di Vostro cortese riscontro e della comunicazione del costo della consulenza, porgiamo distinti saluti.
RISPOSTA
A mio parere, si tratta di un contratto di affitto di terreno (verbale) ai sensi della legge n. 203/1982. Il contratto di affitto, disciplinato dalla legge n. 203 del 1982, non rientra tra i contratti per i quali ai sensi dell’articolo 1350 del codice civile è obbligatoria la forma scritta ai fini dell’esistenza e della validità del rapporto contrattuale: esso può essere concluso tra le parti o per iscritto o in forma verbale.
Il contratto di affitto di terreno verbale tuttavia, deve ritenersi soggetto senza possibilità di deroga a tutte le norme previste dalla legge n. 203/1982. Soltanto qualora le parti volessero derogare alle disposizioni previste nella predetta legge, sarebbe indispensabile la forma scritta.
L’articolo 41 della legge n. 203 del 1982, non prescrive la forma scritta neanche per i contratti di affitto di fondo rustico ultranovennali, che considera validi “anche se verbali o non trascritti”, e stabilisce espressamente che essi “hanno effetto anche riguardo ai terzi”, alla luce del principio secondo cui la libertà di forma è una regola in materia di contratti agrari, per la quale non si giustificano eccezioni di nessun tipo.
La legge prevede quanto segue: L'affittuario che ha eseguito le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato. La legge (art. 20) prevede il diritto di ritenzione in favore di Tizio.
Di seguito le norme di legge tassativamente applicabili al caso “de quo”.
Art. 16 legge n. 203/1982. Miglioramenti, addizioni e trasformazioni.
Ciascuna delle parti può eseguire opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali, purché le medesime non modifichino la destinazione agricola del fondo e siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo oppure, ove tali programmi non esistano, delle vocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo.
La parte che intende proporre la esecuzione delle opere di cui al primo comma, in mancanza di un preventivo accordo, deve comunicare all'altra parte e all'ispettorato provinciale dell'agricoltura, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, corredata di progetto di massima, la natura, le caratteristiche e le finalità delle opere di cui si chiede l'esecuzione all'altra parte.
L'ispettorato provinciale dell'agricoltura, non appena ricevuta la comunicazione di cui al comma precedente, convoca le parti, che possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni professionali, ai fini di tentare un accordo in ordine alla proposta e ai connessi regolamenti di rapporti tra le parti. Nel caso in cui non si raggiunga tale accordo, l'ispettorato, entro sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione, si pronuncia, motivando, in senso favorevole o contrario in ordine alle opere richieste di cui al primo comma, riscontrata anche la congruità delle medesime; indica altresì eventuali modificazioni tecniche al progetto presentato ed assegna, in caso di giudizio favorevole, un termine per l'inizio e la ultimazione delle opere.
La decisione deve essere comunicata, a cura dell'ispettorato, ad entrambe le parti.
Qualora venga adottata una decisione favorevole, il proprietario del fondo deve fare conoscere, entro sessanta giorni dalla comunicazione di cui al comma precedente, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, se egli stesso intenda eseguire le opere.
In caso di dichiarazione negativa o di silenzio, l'affittuario può procedere senz'altro anche se la proposta delle opere di cui al primo comma è stata fatta dal locatore, alla esecuzione delle medesime. Qualora il proprietario comunichi di voler eseguire direttamente le opere di cui al primo comma con le eventuali modifiche stabilite dall'ispettorato, deve iniziare ed ultimare le relative opere entro i termini assegnati dall'ispettorato stesso.
Se il proprietario non dà inizio alle opere di cui al primo comma o non le ultima entro i termini di cui al comma precedente, l'affittuario può eseguirle a sue spese. L'affittuario è tenuto a comunicare, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, al proprietario e all'ispettorato la sua decisione di surrogarsi al locatore nella esecuzione o nel completamento delle opere.
Art. 17 della legge n. 203/1982. Regime dei miglioramenti, delle addizioni e trasformazioni.
Il locatore che ha eseguito le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 può chiedere all'affittuario l'aumento del canone corrispondente alla nuova classificazione del fondo ai sensi dell'articolo 4 della legge 11 febbraio 1971, n. 11 (11/a), come modificato dall'articolo 18 della presente legge.
L'affittuario che ha eseguito le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato. Le parti possono convenire la corresponsione di tale indennità anche prima della cessazione del rapporto.
Se non interviene accordo in ordine alla misura dell'indennità prevista dal comma precedente, essa è determinata, a richiesta di una delle parti, dall'ispettorato provinciale dell'agricoltura, la cui deliberazione, agli effetti dell'articolo 634 del codice di procedura civile, costituisce prova scritta del credito per l'indennità stessa.
All'affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non gli sia stata versata dal locatore l'indennità fissata dall'ispettorato oppure determinata con sentenza definitiva dall'autorità giudiziaria.
Nel caso di vendita del fondo prima del pagamento all'affittuario della indennità di cui al comma precedente, il proprietario è tenuto a dichiarare, nell'atto di vendita, l'esistenza dell'obbligazione nei confronti dell'affittuario per effetto delle opere di cui al primo comma dell'articolo 16, restando in tale caso liberato dall'obbligazione stessa.
Ove per l'espletamento delle opere di cui al primo comma dell'articolo 16 si rendano necessari permessi, concessioni, autorizzazioni da parte della pubblica amministrazione e nel caso in cui sia possibile ottenere finanziamenti pubblici, ai sensi delle norme vigenti in materia, per l'esecuzione delle opere stesse, l'affittuario può provvedere direttamente a proporre le relative istanze ed a percepire i finanziamenti, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche per le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 previste nel contratto e concordate dalle parti, o comunque eseguite in data anteriore all'entrata in vigore della presente legge (11/b).
Al locatore che esegue le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 sono estese le agevolazioni fiscali e creditizie previste dalle vigenti leggi in favore dell'affittuario.
Nella determinazione dell'indennità di cui al secondo comma, i finanziamenti pubblici fatti propri dall'affittuario, che non abbia la qualifica di imprenditore agricolo e titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153 , non sono computati.
Art. 20 della legge n. 203/1982. Diritto di ritenzione.
Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche del locatore, può disporre il pagamento rateale, entro cinque anni, della indennità di cui al secondo comma dell'articolo 17 da corrispondersi dal locatore medesimo all'affittuario, ordinando comunque la prestazione di idonee garanzie e il pagamento degli interessi legali oltre al risarcimento del danno derivante dalla eventuale svalutazione monetaria intervenuta tra la data dell'accertamento del diritto e quella del pagamento della somma dovuta.
Se nel giudizio di cognizione o nel processo di esecuzione è fornita prova della sussistenza in generale delle opere di cui al primo comma dell'articolo 16, all'affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non sia stato soddisfatto il suo credito, salvo che il locatore non presti idonea garanzia da stabilirsi dall'autorità giudiziaria su istanza del locatore medesimo.
Le disposizioni di cui al primo comma si applicano anche nel caso di riconoscimento giudiziale o stragiudiziale di rimborsi di qualsiasi somma e di indennizzi per risoluzione del rapporto.
Le conclusioni sono identiche per il periodo successivo alla morte del suocero, considerato che le cognate sono eredi del “de cuius” e che, con il loro comportamento concludente, hanno accettato tacitamente il contratto verbale stipulato dal loro dante causa, con tutte le conseguenze previste tassativamente dalla legge sui contratti agrari.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
