Al contratto preliminare di vendita monolocale non segue il contratto definitivo

Buonasera, vi scrivo per un consulto legale in materia donazione immobile.
L'anno scorso mia madre è deceduta, nel testamento ha lasciato a mio fratello e a me un piccolo monolocale suddiviso in parti uguali (50% ciascuno) il cui valore di mercato si aggira attorno ai ventimila euro.
Successivamente mio fratello ha espresso il desiderio di acquistare la mia parte dell'immobile e mediante una scrittura d'intenti abbiamo stabilito i termini e le cifre per le quali vi era il suo impegno ad acquistare la parte del monolocale da me ereditata.

RISPOSTA

È stato stipulato pertanto un contratto preliminare di vendita, tramite scrittura privata.

L'accordo è stato in parte rispettato poiché l'importo stabilito per la vendita mi è stato regolarmente versato.
A seguito delle verifiche catastali mio fratello si è reso conto che non vi è corrispondenza con l'attuale disposizione dell'appartamento.
Si è informato per correggere i disegni al catasto scoprendo che per procedere sono necessari ulteriori lavori per mettere a norma l'appartamento, a questo punto visto che il costo risultava superiore al valore dell'immobile ha deciso di non procedere e di lasciare la situazione attuale, rendendo impossibile al Notaio di procedere con l'atto di compravendita.

RISPOSTA

Pertanto il contratto preliminare ha avuto un seguito.
Anche se il corrispettivo è stato versato dal promissario acquirente al promittente venditore, l'immobile è ancora in comproprietà tra i due fratelli.
Il promittente venditore potrebbe, tramite atto di citazione al tribunale civile, proporre l'azione ai sensi dell'art. 2932 del codice civile, a seguito di contratto preliminare non adempiuto dal promissario acquirente, al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”

Ora mi trovo nella situazione di dover pagare le tasse di proprietà dell'appartamento di cui mio fratello mi ha corrisposto l'importo per l'acquisto e vorrei trovare un modo per cedere a mio fratello la parte ancora a me intestata.

RISPOSTA

Non è affatto così: l'Imu deve essere versata in ragione della quota di comproprietà del 50%. Puoi procedere con il rimborso di quanto versato da tuo fratello, oppure con l'azione al tribunale civile, tramite atto di citazione, ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Tuo fratello, con la massima diligenza, avrebbe dovuto verificare queste visure catastali, prima di firmare il contratto preliminare.

Sarebbe possibile, nonostante la mancata rettifica della documentazione catastale, procedere con una donazione o altro?

RISPOSTA

No.
È necessario instaurare una causa civile, al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto preliminare non concluso.
I costi per le rettifiche catastali ovviamente saranno a carico dell'acquirente, salvo differente pattuizione contenuta nel preliminare.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 2932 del codice civile