Rogito immobile con abusi edilizi sanabili
Nel 2018 abbiamo acquistato un appartamento in condominio e nel 2022 abbiamo scoperto l'esistenza di diversi abusi edilizi sia per l'appartamento sia per le parti comuni: difformità sanabili per porte, finestre e balconi rispetto al progetto depositato. In particolare la cantina interrata è stata trasformata in posti auto creandovi un tunnel abusivo di accesso. I posti auto sono riportati come tali sia al Catasto sia nel Rogito di acquisto dove il nostro è descritto con superficie, rendita catastale e categoria (C/6).
RISPOSTA
Si tratta di abusi sanabili, con permesso a costruire in sanatoria, ai sensi dell'articolo 37 comma 4 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380:
“4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio”.
Gli abusi risalgono al momento della costruzione nel 1973-74, ora è in corso la richiesta di sanatoria ma i nostri venditori rifiutano ogni responsabilità nonostante che nel rogito dichiarino che successivamente alla data di rilascio della licenza di costruzione (1972) "non sono state realizzate sulle porzioni immobiliari medesime modifiche richiedenti provvedimenti autorizzativi".
RISPOSTA
Non comprendo sulla base di quale motivazione reale, si ritengono esenti da qualsiasi responsabilità, in merito ai costi del permesso a costruire in sanatoria.
Su chi ci possiamo rivalere per i costi della sanatoria (3.000 € + sanzioni da determinare): i venditori o i responsabili del progetto e dei lavori di cui uno è deceduto ma l'altro che ha 76 anni è tuttora condomino?
RISPOSTA
Ovviamente dovete agire in rivalsa sui venditori che hanno dichiarato a rogito, sotto la loro responsabilità, che successivamente alla data di rilascio della licenza di costruzione (1972) "non sono state realizzate sulle porzioni immobiliari medesime modifiche richiedenti provvedimenti autorizzativi".
I responsabili del progetto e dei lavori non hanno nessun rapporto giuridico negoziale con voi … l'unico rapporto giuridico contrattuale ce l'avete con i venditori.
Preciso che i nostri venditori acquistarono da precedenti proprietari che a loro volta avevano acquistato dalla prima proprietaria, moglie dell'altro responsabile degli abusi, quello deceduto.
RISPOSTA
Avrebbero potuto indicare nel rogito che non sono in grado di stabilire se sussistono oppure no gli abusi edilizi …
Perché hanno deciso di assumere questa responsabilità civile nei confronti dell'acquirente?
Siamo in totale 8 condomini ma gli altri credono che gli autori dell'abuso non siano più perseguibili ma a me risulta che lo sono per 10 anni a partire dalla scoperta dell'abuso.
Grazie e cordiali saluti,
RISPOSTA
Citate in giudizio, con atto di citazione al tribunale civile, i venditori perchè vi hanno assicurato, con dichiarazione rilasciata al notaio al momento del rogito, che successivamente alla data di rilascio della licenza di costruzione (1972) "non sono state realizzate sulle porzioni immobiliari medesime modifiche richiedenti provvedimenti autorizzativi".
Ai sensi dell'articolo 1490 del codice civile (Garanzia per i vizi della cosa venduta), “il venditore e' tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Non dobbiamo uscire dal perimetro delle responsabilità scaturenti dall'atto di compravendita.
L'azione di rivalsa va esercitata nei confronti dei venditori; il risarcimento danni sarà pari all'importo da versare al comune per la sanatoria, oltre alle sanzioni.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
