Accertamento confini proprietà confinanti, le risultanze catastali non hanno alcun valore probatorio

Ho acquistato due anni fa un immobile in campagna.
Un vicino di giardino litigioso mi ha spinto a ricontrollare i confini e mi sono accorto che la rete divisoria (posata con i vecchi proprietari) non corrisponde a quanto indicato in catasto.

RISPOSTA

Attenzione, perché le risultanze catastali non hanno alcun valore probatorio.
Ad ogni modo, l'articolo 950 del codice civile prevede quanto segue: “Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali”.
In caso di incertezza assoluta del titolo giuridico a fondamento delle due proprietà confinanti, il giudice prenderà in considerazione il confine delineato dalle mappe catastali.

Il muro perimetrale della mia casa ha una protuberanza offerta dall'antico forno del pane, che si protrae a semicerchio per circa 150 cm oltre il muro. Dalla mappa si può vedere che la mia proprietà comprende in toto questa protuberanza, mentre di fatto la rete di confine si va a piantare nel muro del forno.
Inoltre la mappa suggerisce, pur con poca chiarezza, che la mia proprietà prosegue oltre il forno per andare a toccare la proprietà di un secondo vicino. Quel mezzo metro quadrato di terreno è molto importante per me perché in fase di ristrutturazione non è stato possibile incassare nel mio muro un tubo di scarico del lavandino cucina che è invece stato posto in esterno, correndo per circa 30-50 cm attaccato al mio muro ma sospeso sopra un prato che rientra nella recinzione del mio vicino. Il mio timore è che questo vicino possa un giorno pretendere la rimozione di tale tubo, causandomi un grosso problema.

RISPOSTA

Siccome le risultanze catastali non hanno valenza probatoria, dobbiamo considerare il titolo giuridico della proprietà dei due/tre confinanti.
Si diventa proprietari di un bene immobile per successione ereditaria, per atto di trasferimento “inter vivos” (donazione, compravendita) oppure in ragione del possesso continuato ed ininterrotto, valido ai fini dell'usucapione, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile: “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtu' del possesso continuato per venti anni”.
Sommando il tuo possesso a quello dei tuoi aventi causa, sono trascorsi oltre venti anni di occupazione di un'area che potrebbe anche essere di proprietà del confinante?
Immagino di sì.
Nel momento in cui il vicino dovesse pretendere la rimozione di tale tubo, con domanda riconvenzionale chiederai al giudice una sentenza dichiarativa dell'avvenuta usucapione dell'area in questione.
Nell'ipotesi in cui tu abbia costruito al di sopra dell'area del confinante, si applicherebbe invece l'istituto dell'accessione invertita di cui all'articolo 938 del codice civile: “Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni”.

Allego un dettaglio della mappa catastale dalla quale sembrerebbe che il forno dovrebbe essere tutto nel mio terreno Part. 977 e 618; il pezzetto oltre il forno parrebbe anche mio, o tutt'al più del secondo vicino (Part. 666), ma non di 723.
Questa mappa è tutto quanto ho potuto trovare sul sito della Agenzia del Territorio accedendo come privato.

RISPOSTA

A prescindere dalle risultanze catastali, se questa situazione perdura da oltre 20 anni, senza alcuna contestazione da parte dei vicini, anche sommando il tuo possesso a quello del tuo avente causa, hai titolo di adire le vie legali, al fine di ottenere una sentenza dichiarativa di avvenuta usucapione.

Allego inoltre due disegni dello stato di fatto per chiarire il più possibile.
Particelle di mia proprietà: 977 terreno e 618 casa (graffati cortile e forno)
Vicino: particella 723
Secondo Vicino: particella 66.
Vorrei sapere:
I confini sono stabiliti dalla rete divisoria? Oppure come si ha la certezza?

RISPOSTA

Dalla mappa allegata al rogito di acquisto della tua proprietà.
Dalla mappa allegata al rogito di acquisto della proprietà da parte di quella persona di cui tu sei erede.
Dobbiamo valutare l'eventuale possesso ventennale ai fini dell'usucapione dell'area in questione. Nella più assoluta incertezza, come previsto dall'ultimo comma dell'articolo 950 del codice civile, avranno rilievo le indicazioni del catasto.

Sarebbe possibile rivederli? Come?

RISPOSTA

A seguito di un processo civile per l'accertamento dei confini, ai sensi dell'articolo 950 del codice civile, di competenza del tribunale.

Il mio vicino potrebbe obbligarmi a rimuovere il tubo di scarico?

RISPOSTA

No.
Immagino che tu abbia già usucapito l'area in questione per possesso continuato ed ininterrotto della stessa, per oltre venti anni.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 938, 950, 1158 del codice civile