Chiedere risarcimento al notaio violazione dovere di consiglio ed informazione cliente
Egr. avvocato, vorrei chiedere un risarcimento danni al notaio che ha rogitato il preliminare di vendita di un capannone industriale, per i seguenti motivi:
-il notaio, al momento del rogito non si è reso conto che il capannone oggetto del preliminare era viziato da abusi edilizi
-il notaio non mi ha avvisato, al momento della redazione del preliminare, che gli effetti della trascrizione del preliminare sarebbero cessati dopo tre anni dall'esecuzione delle formalità pubblicitarie. Il preliminare infatti, prevedeva un termine fino a cinque anni per la redazione del contratto di compravendita definitivo. Pertanto dopo tre anni e mezzo dal preliminare, il promittente venditore ha ceduto il capannone ad un altro acquirente in buona fede ed è fuggito all'estero chissà dove con il corrispettivo pari a diverse centinaia di migliaia di euro!!!
-il notaio non mi ha informato del regime fiscale più favorevole relativo alla compravendita del capannone industriale
RISPOSTA
Hai diritto di chiedere un risarcimento danni al notaio con atto di citazione al tribunale civile. Sebbene il notaio abbia il così detto dovere di consiglio nei confronti del cliente, dovere di cui all'articolo 42 del codice deontologico notarile, egli non può essere ritenuto responsabile per non aver verificato l’esistenza di abusi edilizi, trattandosi di un controllo che non rientra nelle sue competenze, né nelle possibilità materiali di accertamento.
Il notaio dovrà limitarsi ad ammonire il venditore, al momento del preliminare oppure del contratto definitivo, chiedendogli di dichiarare, sotto la sua responsabilità anche penale, che l’immobile non presenta irregolarità edilizie; di conseguenza, se il venditore non dichiara la presenza di abusi edilizi, pur conoscendoli, il notaio può procedere alla stipula dell’atto dovendo fare affidamento sulle parola del venditore e inserirne le dichiarazioni a rogito, come specificato dalla Corte d’Appello Napoli, sentenza del 6.9.2018, n. 4055.
In considerazione del dovere di consiglio e di informazione del cliente, il notaio avrebbe dovuto avvisare le parti contrattuali che gli effetti della trascrizione del preliminare cessano dopo tre anni dall’esecuzione della formalità pubblicitaria ove non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art. 2652, comma 1, n. 2, del codice civile, come previsto dalla Cassazione civile sez. III, sentenza n. 18.5.2017, n. 12482); a maggior ragione se le parti hanno inserito nel contratto preliminare di vendita immobiliare un termine finale per la stipula del definitivo, superiore a tre anni come in questo caso.
In ragione dell'obbligo di controllo e di informazione del cliente, il notaio avrebbe dovuto informarti circa la disciplina fiscale dell’atto da stipulare più favorevole per la parte contrattuale. In caso di mancata informazione, il notaio si sarebbe reso responsabile della violazione dell’obbligo di cui all’art. 1176, comma II del codice civile.
Il notaio ha il preciso dovere di far conseguire alle parti il regime fiscale più favorevole come previsto dal Tribunale Rimini, sentenza del 29.2.2016, n. 311 e dalla Cassazione civile sez. III, sentenza del 12.2.2019, n. 3984, relativa alla vendita di un terreno edificabile e con destinazione agricola.
Il risarcimento del danno da responsabilità professionale del notaio decorre non dal momento del rogito, ossia il momento che determina l’evento dannoso, ma da quello in cui la produzione del danno si manifesta all’esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da parte del cliente danneggiato. Si tratta di una responsabile decennale di natura contrattuale, in caso di violazione dei doveri notarili previsti dalla legge, dal codice deontologico notarile e dalla giurisprudenza.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
