Locazione stanze singole e cedolare secca contratti transitori durata limitata case vacanze
Gentile avvocato, vorrei chiederLe un parere in materia di locazione di porzioni dello stesso immobile (ad esempio, la locazione di stanze singole agli studenti universitari) e di applicazione del regime fiscale della cedolare secca.
I canoni percepiti dalle varie stanze dello stesso immobile, concesse in locazione agli studenti universitari, devono essere tutti tassati allo stesso modo? Tutte tassate con cedolare secca oppure tutte tassate con il sistema ordinario?
RISPOSTA
Sì, confermo: i canoni di locazione relativi ai contratti delle stanze - porzioni dello stesso immobile, devono essere tassati tutti allo stesso modo.
La cedolare secca è prevista e disciplinata dal Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23: è un regime di tassazione sostitutivo del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili.
La cedolare secca è sostitutiva dell’IRPEF, e comporta l’esonero dal versamento delle imposte di registro e di bollo, così come delle addizionali IRPEF regionali e comunali.
Facciamo un esempio concreto: il proprietario concede in locazione una stanza allo studente universitario Alfa con contratto transitorio dal 1 gennaio 2022 al 30 giugno 2022, con opzione, in sede di registrazione del contratto, per la cedolare secca.
Il proprietario concede l'altra stanza all'interno del medesimo appartamento, allo studente Beta con contratto transitorio dal 1 febbraio al 30 giugno 2022. Il proprietario sarà obbligato a scegliere il regime della cedolare secca anche per questo contratto, essendo in essere il contratto di locazione con Alfa.
In data primo luglio 2022, lasciano l'immobile sia lo studente Alfa che lo studente Beta.
Il proprietario concede in locazione la stanza che era locata ad Alfa, allo studente Gamma, con contratto dal primo ottobre 2022 al maggio 2023. In questo caso, il proprietario non sarà obbligato all'applicazione del regime della cedolare secca, poiché al momento della stipula e della successiva registrazione, non è pendente alcun contratto di locazione che vincoli la sua scelta.
L'imponibile della cedolare secca è rappresentato dal 100% del canone annuo di locazione indicato nel contratto, a condizione che non sia inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%.
Alla base imponibile si applica l'aliquota del 21%, anche per i contratti di locazione transitori e di durata limitata, come le case per le vacanze. L'aliquota è ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.
Il pagamento della cedolare secca avviene entro i termini per il pagamento dell’IRPEF, con il meccanismo degli acconti e del saldo. Si precisa che nel primo anno di applicazione della cedolare secca, l'acconto non è dovuto in assenza del dato storico di riferimento, indispensabile per la sua determinazione.
Non si è obbligati a pagare l'acconto, se l'importo su cui calcolarlo è inferiore alla somma di 52 euro.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
